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38坪房隔11間出租? 租屋當心公共安全

2008-10-29T17:39:00.004+08:00

台灣大學附近的羅斯福路一棟大樓三樓，二房東將38坪的房子隔成11間，還沒拿到室內裝修許可證就轉租給學生，且不管總電容量是否足夠，危及公共安全，台北市府卻只當作一般室內裝修案處理，置安全於不顧。二房東看似個人，但實際應是專門租房子改裝、收取暴利，他們每個月只要付三萬租金，改成十一間每間卻可收五千五百到八千五百不等的租金，一個月可收六、七萬元，相當於可回收兩倍的錢。但建管、消防法令卻無法可管，讓人憂心誰為這些租屋人及鄰居的安全把關。崔媽媽基金會表示，這些雅房或套房，多出現在學校附近，租屋需求量大的地方，或是像中永和，因為外來的工作居住人口多，這類套房的需求方興未艾；因為便宜，雖然隱藏著公安危機，仍是學生的首選。

按建築法第77條之2略以：「建築物室內裝修應遵守左列規定：
一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。
二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。
三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。…」
內政部依據建築法前述規定，指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公廳，除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外，其任1戶有增設廁所或浴室、增設2間以上之居室造成分間牆之變更情形之一者，應申請建築物室內裝修審查許可，並自96年2月26日發布實施。

新商機 ! 日租型套房正流行

2008-10-29T17:39:00.001+08:00

自從高鐵開通，許多人當起二房東，將租來的房屋佈置了一間又一間各式風格的套房，搶佔飯店住宿市場，想租還得要提前2個月才訂得到，入住一晚2千元有找，除了免費上網、wii，還有旅遊平安險，日租屋的二房東鍾小姐表示，「因為現在捷運高鐵開通，我們出租的房間，就是以海景為主，這樣比較有主題的，也比較有特色」。以鍾小姐為例，他與兩個朋友合力經營3間日租套房，全都向房東承租，每個月的營收，扣掉月租金4萬5千元，還有將近6萬元的盈餘，對一個家庭主婦來說，是一項穩賺不賠的投資，這也難怪網路上有那麼多各式風格的日租套房。

景氣不好，租屋族想租屋先殺價

2008-10-13T16:10:00.001+08:00

　最近雖然油價回跌，但之前因油價及原物料上漲帶動的價格上昇，並沒有因此減緩，而這種情況，迫使荷包縮水的民眾，紛紛打消購屋念頭轉買為租，根據調查，今年前七月租屋案成交量，較去年同期成長三成以上，但租屋者皆屬受薪階級，所以一旦失業狀況發生，付不出房租的情形也所在多有。

　不景氣、物價飆漲，讓民眾紛紛推後購屋時間，轉買為租。統計今年一到七月與去年同期的租案成交量，約有多了三成接近四成的成交數，且多集中在北、中、南三大都會區。

　外部環境的不穩定，實質薪資無法提升，銀行放款緊縮，利率不斷上揚等，都是民眾選擇在不景氣的年代中，由買轉租，解決居住需求的重要原因。轉買為租還不夠，不少民眾連租金都要狠狠殺一下，房客較過去更敢開口要求降租，並壓低租金價格。還有許多本來就是以租賃房子過生活的小市民，選擇由大換小，只為了節省一點點的租金，也有民眾搬到價格較便宜離市區較遠的外環區，能省就省。

　原本財務相對而言吃緊的租屋族，在這波景氣下滑中，越來越多人選擇更便宜的租屋選擇。另外，近來發生付不出房租的情況，大幅增加，衍生出的租屋糾紛較去年同期增加一成左右。

合購問題多合約註明出資很重要

2008-10-06T10:03:00.001+08:00

最近因投資暢旺，所以朋友或情侶合購房屋常常發生，但新合購房屋狀況多，但不少愛侶為尋求自己更有保障，還是喜歡合購，專家建議，在合購合約上註明各自出資金額，並保留彼此匯款留條，在未來打官司時，才有證據替自己說話。實務上，情侶一起買房子，常面對的是登記問題與貸款問題。登記部分多由於小兩口希望能夠保障彼此權益所做要求，因此要登記在兩人共同名下時，一定要先在合約上寫明兩人之間的出資比例，同時也要要求代書在建物及土地所有人登記時，載明各別持分比例，建物及土地權狀也建議分別依照兩人的持分比例來各自持有。以免日後為了房子產生糾紛。
　另外一個常見問題就是貸款問題，而且目前多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」，也就是說一間房子的貸款人，銀行只接受一人出面借款當「借款人」，另一人當擔保物提供人。
　另外如果一開始說明好每個月的房貸支出是平均攤分，貸款先由一人的戶頭扣款，另一人每個月給房貸時，最好用電匯並留匯款紀錄，留下有金錢往來的證明，未來真的產生糾紛，也才能出具証明，證明自己是有付出房貸。

房東買屋來租人選商圈.捷運站附近準沒錯

2008-09-30T11:47:00.000+08:00

王同學今年剛上台大，開學時煩惱才開始，因為研究生回住處的時間不一定，很難去住學校的共同宿舍，怕吵到室友，所以選擇住套房。但週邊的房子真的很難找。

一開始跟同學兩人合租一間一萬五千元的公寓，現在室友搬家，預算降到七千元。所以王同學開始找一人住的套房來搬入，但找了又找，好的全都租走了，只剩一些很舊的房子。八月份是最好租的時機，之前放很久的房子，也是最近才租出去。

這區的雅房租金5500元到8500元，套房一萬元起跳到1萬9千元之間，由於景氣不好，房價在高點，想買房子的人也打消念頭，先租再說。但這區供不應應求，尤其是十幾年內的房子，只要安全性無慮，多的是人要承租。

所以最近想趁房價拉回時買房投資的房東，儘可選擇商圈及捷運站附近的房子或公寓，再整理一下出租出去，可享包租公的暢快感覺。

想租租不掉嗎，教你小訣竅

2008-09-25T15:37:00.002+08:00

最近因股市及經濟的不理想，人人稱羨的包租公和包租婆，房子面臨越來越難出租的狀況，但最近幾個月，有些房東顯出自己房子的優勢，將房子改裝成一間間套房或雅房，反而原來租不出去的面臨供不應求的情形。

國內房地產進入不景氣階段，想要把房子租出去不再這麼容易，而房東的待租期越拉越長變成一種形態，房東為了希望趕快把房子出租出去，紛紛將原本的公寓住家，隔間成小套房或雅房或作點革新的小整修，希望多少能收點租金，沒想到反而更供不應求，越來越好租。原因可以有二：一是小隔間降低了原來高不可數的租金，信義區原來都要10坪25000起跳的小套房，現在5坪只要12000~14000，上班族不再租不起，房東也數鈔數的笑呵呵；另一點是小隔間剛好符合單身者的上班族需要，以往空間大大的也不知放什麼，房間只是回來睡覺的也用不了那麼大，現在5坪戶而剛剛好，增加承租的意願。

此外，因房價和租金上漲，房客的需求也有所改變，除非房東的房子本來就比較老舊，或是租金真的很便宜，以前租都希望能夠租到三房兩廳附帶兩衛，現在大概只需要兩房甚至獨立的小套房，就覺的夠用了，反而租金的彈性不大。

理想家免費刊登最理想

2008-09-18T18:25:00.001+08:00

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買不起房子嗎，往巷弄裡找找吧!

2008-09-17T16:07:00.001+08:00

常常出現這種情形，同樣是在大同區，但是門牌不一樣，賣的價錢就天差地遠，像同樣在仁愛路附近的住宅，小巷子裡的公寓，房價就可能差到5成，不過，如果是買來自住，預算也沒有很多的話，往街道巷弄裡找房子，每坪有機會比大馬路上便宜1成，而且地價稅跟房屋稅也會少很多。

位在仁愛路上的帝寶，是台灣豪宅的起始，市場上一坪已經到145萬元，不過，同是新建豪宅的案子，如果位在萬華，就算大門是開在大馬路上，價格就是有差別，只有55萬而已。

門牌效應對一般私人住宅的影響更加明顯，像在兩條主要道路的轉角，只要門牌路段的名稱不同，價格就是兩樣情，像安和路的價格可直上100萬，但旁邊的臥龍街老房子的門牌就只有6,7十萬。

如果是買來自住而一坪又差個幾萬，不如往小巷子或弄裡去找，就能撿到便宜。而且巷弄內，不管是地價稅或房屋稅，它的稅率都會比較低，愈往巷子裡比較，它就是呈現一個遞減的情況。但在買屋初期，沒有做好功課常會引起不對的認知，如能加上有效的地價了解，通常都有比較好的選擇，有些不夠理性的人，都會忽略了它的重要性，都會買到不是合理的房子，以上提到的特性都有加乘的效果，但買在街道或巷弄裡的房子雖然便宜，但是容易受到景氣影響，會影響房價的原因很多，買在巷弄中不但可撿便宜，更可有較安靜的夜晚。

優惠房貸第二波房貸利率降到二．九二五％

2008-09-12T11:16:00.002+08:00

內政部營建署昨公布「振興景氣方案」中的二千億元優惠購屋貸款具體內容，只要年滿廿歲的國民，每人限購一戶，台北市每戶最高可貸到三百五十萬元，台北市以外地區每戶最高可貸三百萬元，優惠利率調降為年息二．九二五％，九月二十二日就開辦，並可回溯至半年內所購之住宅。

經建會主委陳添枝表示，房貸利率降到二．九二五％，還可以搭配其他優惠方案，如「青年成家方案」等等，一般民眾購屋，可以因此取得最多五百七十萬元貸款額度。

經建會主委陳添枝表示，「政府現在如果不救，房價調整過程可能血流成河，畢竟房價調整過程，是十分緩慢的。」

營建署長葉世文強調，二千億房貸較最近一期政府優惠房貸之優惠利率調降○．六七五％，政府補貼利率由○．一二五％提高為○．七％；民眾負擔利率由現行之三．六％調降為二．九二五％。利息補貼將由內政部編列預算，作業簡則等相關業務則由中央銀行辦理。民眾兩周後，就能在銀行臨櫃指名兩千億優惠房貸、進行申貸。並可搭配申貸最高可到五百七十萬。

葉世文說明，民眾不但可選擇兩千億房貸專案「貸新還舊」，如符合「住宅整合方案」（每戶最高兩百二十萬，目前利率一般戶二．七六七％、弱勢戶二．一九二％），或即將開辦之「青年安心成家方案」（每戶最高兩百萬，前兩年免息）的購屋貸款資格，還可擇一搭配同時申貸。換言之，民眾如果要在台北市新購一間房屋，最高可貸到五百七十萬。

行政院利多大放送！優惠房貸的利息補貼再加碼零點七個百分點，利率因此降到百分之二點九二五，遠低於目前的三點六二五；每人可貸額度也增加了，北市增加到三百五十萬，其他地區增加到三百萬；過去的優惠房貸不能再和其他的優惠政策搭配申請，但從這次可以互相搭配。

行政院的「因應景氣振興經濟方案」，包括了大幅放寬優惠房貸。和目前相比，新版方案有三大項優惠：

第一項是政府利息補貼從以往的零點一二五個百分點，追加零點七之後，等於政府補貼零點八二五個百分點。

第二項優惠是額度放寬，目前台北市每戶只能貸到兩百五十萬，但新版可以貸到三百五十萬；其他地區目前可以貸兩百萬，但新版可以貸到三百萬。

第三項優惠是，舊有的優惠房貸不得再跟其他優惠政策搭配，但新版的優惠房貸可以互相搭配，只要貸款人符合資格，可以搭配內政部的國宅代款、住宅補貼貸案、甚至是即將開辦的青年安心成家方案。新舊版優惠房貸，都已經不限首購，但同一個時間點，只能有一戶房子適用優惠房貸。

資料來源：中廣新聞

購租屋及修繕可申請貸款補助

2008-09-09T09:26:00.000+08:00

無殼蝸牛、租屋者與屋齡超過10年要修繕的民眾有福了，即日起，民眾可向都發局申請補助，無蝸牛購屋可申請20年期220萬元貸款，租屋者每月每戶補貼3000元，老屋可獲80萬元低利貸款補助。

　租金補貼及房屋修繕計畫是依據內政部照顧中低收入戶專案辦理，今年是第二年受理。都發局表示，無自有自宅者，每戶可申請220萬元購屋貸款，以20年為限；無自有住宅以租賃居住者，可享1年36000元房屋租金補貼；老舊建物可享1戶15年期80萬元低利貸款補助。

　都發局說，各項優惠都有名額限制，購屋貸款3139人、租屋2511人、房屋修繕貸款353人，將依申請人資格做積分評選。今年名額較去年增加，都發局呼籲市民把握機會儘速申請。

參考資料：內政部新聞

房仲業者看房市景氣：下半年房地產交易量縮價平

2008-09-04T09:36:00.002+08:00

股市大跌，國內房地產交易量近來也出現下滑情況，對此，有房仲業者估計，下半年的成交量應該沒有比上半年多，至於在房價方面，雖然不至於下滑，不過，也不會有明顯的漲幅。

房地產今年旺季不旺，有學者認為，國內房地產景氣至少需要一、兩年的時間盤整，對於今年下半年的房地產景氣，有房仲業者估計，下半年交易量應該會比上半年下滑，不過，如果未來台灣經濟可以隨著兩岸交流開放逐漸成長，長期來說，房地產未來的景氣還是可以期待。信義房屋董事長周俊吉說:「兩三年之後，它應該是，當兩岸情況改善，那經濟逐漸的好轉的時候，有這樣的基礎來支撐，整個交易量會逐漸放大一些，但是那個時候的價格，就要看兩岸的關係，所造成的這種，對台灣經濟影響到底有多大，如果比較大一點的話，價格上來會比較明顯。（記者問：明年會不會動？）我個人是不認為明年有明顯的漲幅這樣子。」

至於在房價部分，周俊吉認為，除了部分地區在因為炒作而拉高的房價會有下修情況之外，大致上應該就會維持現在的價格。

資料來源：中廣新聞

貸款祕笈用4招拉高貸款成數

2008-09-01T10:25:00.000+08:00

很多民眾在買房子時，幾乎都要用到房屋貸款，要如何談好跟銀行的房貸利率影響到自己的購屋成本，以及要如何拉高自己的房屋貸款成數？房仲業者提供4招，可以作為跟銀行的談判利基，增加自身的談判籌碼。

要在房屋成交前多找幾家銀行鑑價、並提出自己還款能力的證明、跟固定銀行往來半年以上，這些功夫做足了，就有機會將房貸成數提高。

有一點要注意，如果有看中自己屬意的房子，還沒跟賣方談價格的時候，就可以找銀行先行鑑價，因為銀行並不會依據真正的成交金額給貸款成數，銀行會根據自己評估、鑑價的結果給貸款比例。

又或者拿出自己有優良的還款能力的証明，例如薪資證明、扣繳憑單等表單，來證明自己的收入不會倒銀行的帳，讓銀行願意多給一些成數。

最後，有意在未來的1至2年內購屋的民眾，可以固定跟一家銀行往來，定期定額買基金、申辦信用卡，並且固定還款，增加跟銀行往來的管道與信用，不過重點是要注意自己的信用狀況，不要因為多元化的理財留下問題帳務。

如果貸款成數還是無法提高，有些銀行也會跟貸款人談條件，調高貸款的利率，再多給一些成數，例如貸款成數想拿到8成，但實際上銀行只願意給7成，貸款人也可以退一步，讓銀行稍微調高利率，或許有機會拿到比較高的貸款成數。

國宅跟著房價一路漲到底

2008-08-29T16:34:00.002+08:00

台北市的國宅平均屋齡，多落在20至30年，但是現在這些國宅的價格與20年前相比，不可以道里計，從2003年SARS至今，才5年時光，台北的國宅漲幅平均超過80％，現在算是國宅房價的高點。

　在2006年曾掀起末代國宅搶購風潮的立功國宅，由於地段鄰近民生社區，每坪售價卻僅20萬，當時引起一片搶購風潮，觀察現在的國宅售價，若在精華地段上，一坪售價都有40萬以上，相較一般住宅一點也不遜色。

　台灣房市從SARS之後反彈，國宅當然是首要受益者，其中位於台北市大安區、信義區、中正區及內湖區精華地段的國宅，雖然有20多年屋齡，但在現在已擠不出土地的台北市，有電梯又有停車位的條件，是黃金物件，造成幾年來，國宅價格漲幅不小，但是市場交易依然活絡的現象。

　以位於永春捷運站的富台國宅為例，該基地緊鄰信義計畫區，又接近虎林街等傳統市場，近年來，周邊推出不少挑高小套房式新案，如EAT，15坪的售價超過千萬，在比價效應下，擁有電梯及停車位的富台國宅，更顯得價廉物美。並可提供購屋者參考。此外，學區的顧慮也是國宅熱賣的主因，以大安區、信義計畫區為例，想要擠進明星的仁愛國中學區、即使是一般五樓的老公寓，每坪單價也要35萬以上，總價也破千萬，同樣的忠駝國宅或是大安國宅，還享有電梯和車位，是此區的相對最好選擇。

　台北市的老國宅愈老愈值錢，除了地段，還是地段，如遇上鄰近有大型公園綠地、明星學區等等，即使房地產景氣處於低迷，房價下跌的空間亦十分有限。隨著房市走揚，優質國宅價格也翻上兩番，如世貿新城，學區的延壽國宅等，房價都已大幅上漲，而正義、成功國宅甚至出現一屋難求的狀況，可見漲不停的狀況造成北市國宅供不應求的情形。

新政府新德政：59000人將享住屋補貼

2008-08-26T16:48:00.003+08:00

馬英九政府最新購屋貸款、租金補貼案，將從 7月15日起受理申請，租屋居住的民眾，每月有3000元租金補貼，貸款購屋及整修房屋的民眾可適用2.767％、甚至2.192％的超優利率，凡北市年收入148萬以下的家庭，都可提出申請。
銀行主管說，今年總計有3萬人可獲准申請低利購屋貸款、5000人獲准申請低利修繕貸款、2萬4千人可獲租金補貼，總計是5萬9千個名額。獲得補助的民眾可適用低利的貸款額度，購屋貸款是220萬，修繕貸款是80萬，租金補助一個月3千元，最多補貼一年、總計3萬6千元。
根據台北富邦銀主管說明，內政部營建署推出的，適用對象很普遍，第一項要求是，收入在一定金額以下，以北市而言，家庭年收入在148萬元以下、個人月收入在49,532元以下。設籍其它縣市的民眾，家庭年收入分別在97萬、104萬以下，個人月收入分別在22,750元到38,468元，就符合規定。
第二項要求是，年滿20歲，同時符合四種條件之一，即可申請：
一、有配偶，二、與直系親屬設籍同1戶，三、單身年滿40歲，四、父母都已往生，戶籍內還有未滿20歲的兄弟姊妹，或兄弟姊妹已滿20歲，但是在學、身心障礙、或沒有謀生能力，需要被照顧。
台銀人員指出，符合上述要求的民眾，可以向各地縣市政府提出申請，拿到證明以後，再向銀行借錢購買房屋、裝修房子。
受理的銀行一共有15家，包括土銀、合庫、臺銀、華銀、一銀、臺灣企銀、稻江銀、台北富邦銀、花旗（台灣）銀、基隆一信、桃園信合社、台中市二信、嘉義市三信、花蓮一信、花蓮二信。
各地方政府受理後，會依照評分表、為申請人打分數，申請人數如果超過限定的名額，主管機關會依照分數高低排序、額滿為止。
銀行房貸主管說，政府這項「住宅補貼」方案，適用對象很廣，條件很優惠。以購屋貸款220萬而言，利率2.767％，和一般房貸利率相差0.5到0.8個百分點， 20年下來，利息支出相差50萬、60萬元，打算買房子、裝修房子的民眾，一定要去申請試看看，目前已經是第二波申請。
資料來源：工商時報

理想家突破科技新應用! 使用EZ Grokking 一起找房子不再是惡夢!!

2008-08-22T09:07:00.012+08:00

對於理想家的會員使用者而言,在電話中忙亂的比手劃腳描述待會要去看的房子地址實在是最令人頭大的事情,在某人眼裡再清楚不過的地點,就是不知道另一人為何總是找不到；而外地人總是轉來轉去找的滿身大汗，科技的突破讓你有了新方法囉!

理想家特別嵌入Gogrok新推出的朋友EZ看獨特功能,當您對地址位置不是很了解又怕撲空時，您只要輕擊一下本站地圖上方的EZ Grokking按鈕,就會立即啟動Gogrok的線上即時分享應用。

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公營銀行首年房貸利率直逼3%，買房難度增加

2008-08-19T18:43:00.005+08:00

因最近中央銀行升息數次，房貸利率也跟著水漲船高，公營銀行首年房貸利率直逼3%，買房難度增加，不過，行庫主管說，銀行普遍會將第一年利率壓低到3%以下，就是不要一般的房貸戶有更大的利息支出負擔。

目前市場上各大行庫的房貸利率，首年利率都還保持在3%之下，但6月央行再一次升息半碼，但由於銀行指數利率是每季調整一次，所以目前尚未反映出實際增加的利息；行庫主管表示，指數利率預估會調升0.06個百分點，以台灣銀行的指數房貸來看，前半年將會到2.83%，7至24個月為2.958%，差點就升破3%。

另外由於兩年前利率處於低檔時的申貸戶，即將到其寬限期，再來進入還本階段，每月還款金額會增加近一倍。以貸款250萬元、利率3.5%、20年期、兩年寬限期來計算，寬限期內每月繳7千291元，因此，為擔心貸款戶繳不出錢，銀行並不願雪上加霜造成呆帳；據悉，各大行庫應會盡力把第一年平均利率壓在3%以下。

一般民眾可以自己想辦法降低利率，銀行房貸主管提醒，如果願意接受「綁約」，也就是在繳款期限內不可塗銷、轉貸，就可爭取更低利率，至少會比「沒綁約」降低0.05個百分點，並且還是可提前清償，不失是一個減少負擔的方法。

申貸者身分也是一大重點，例如台企銀對於包括醫師、律師、公務員等所謂優質戶，前半年提供2.7%的低利率，；至於普通上班族，行庫主管建議，要盡量選擇對銀行來說較優質的標的物，例如購買在台北市的優良地段，台北縣捷運站方圓一公里內，只要過去還款正常，就可爭取調降利率。

買房租房安全注意事項

2008-08-18T17:27:00.000+08:00

現今很多人買二手屋或新古屋，房價便宜也可以能有相對的問題產生，如能在買或租前做好準備，將可有更好的居住品質及安全環境：注意事項如下

1.騎樓往樓上鐵門是否密封？避免一樓發生火災時濃煙亂竄。

2.樓梯階梯不宜過高，寬度不可過窄，以免逃生時跌倒。

3.樓梯間、走道寬度是否足夠，避免影響避難逃生。

4.消防設備設置是否與原設計圖相符，功能是否正常。

5.檢視房屋四周道路寬度是否充足，以便消防車輛暢通。

6.建築物材質（外牆及隔間）是否為防火材質。

7.建築物各層用途是否原使用執照核准用途，有無違規使用。

8.建築物內部隔間（防火區劃）應與原設計圖相符。

9.房屋防火巷（防火間隔）是否依規定留設，有否違章加蓋。

10.地下室、梯間、走道有否堆積雜物。

注意以上十大要點，在買房或租屋前仔細核對，可避免出現買了或租了後，房子有問題或是狀況的情形，對居家安全也多一層保障，租的安心也住的安心。

民眾買屋必讀注意事項保障自身權益

2008-08-13T09:10:00.001+08:00

專家提醒民眾在購屋時，要懂得閱讀標地物的詳細資料，並清楚了解其中的意義，這些資料攸關未來入住後，在居住或使用上的權益，不得不慎。以下是5個必讀資料，購屋時要詳讀後再決定下手。

　1.土地使用分區證明

　土地使用分區會影響將來開發的可能性，此外，如果購屋人未來打算申請營業登記，就必須了解土地使用分區現況，土地分區若屬於住宅用地，該物件便不能做為辦公室之用。加上此文件會較易使您了解相關的土地開發狀況。

　2.土地謄本

　在土地謄本上會有該筆土地的詳細記錄，像是地籍號碼、土地持份、座落、主建物坪數等資料，都會在土地謄本上揭露。

　3.地籍圖

　相較於土地謄本以文字形式標示土地資料，地籍圖顧名思義則是以圖標示土地位置。地籍圖上會顯示建物所在的土地形狀、大小、界址等資料，購屋人可與土地謄本一併參考。

4.不動產說明書

　透過仲介買屋，通常會有一份不動產說明書，裡面列出10多項針對該物件的說明要項，像是權狀坪數、屋齡、屋況、增建等，都可從不動產說明書中清楚得知，購屋人不能草率看過，應仔細閱讀，有不懂之處也要當場向仲介詢問。

　5.建物測量成果圖

　詳閱前3項必讀資料後，王財旺提醒，須再搭配建物測量成果圖，了解物件本身，由於建物測量成果圖會標示出建物的面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、內部格局等，購屋人可藉此了解實際建物面積大小，及陽台、遮雨棚等附屬建物面積狀況，令使用者更清楚掌握該物件室內實際坪數。

掌握五訣竅趁颱風天找中古屋

2008-08-08T16:29:00.000+08:00

繼卡玫基鳳凰颱風之後，一個接一個的颱風直直衝台而來，風雨交加引發很大的災情，購屋的買家可趁著風雨過後，看看自身及要買的物件是否滲漏，直接請屋主修復、請房仲負責保固。

據統計，7月到9月，是台灣颱風襲台的旺季，雖然颱風來襲，中古屋市場成交量一直有穩定水準，近3年的成交量顯示，3Q成交比重佔全年總成交量20％。尤其近日成交的購屋人，房仲都主推保固服務，買家可趁機檢查房子是否漏水，原屋主必須負擔瑕疵擔保責任。

對於即將買屋、或正在看房子的民眾，專家提供眼看、手摸「5大關鍵」，購屋人宜仔細檢察，掌握屋況。

第一，查看窗戶、窗台的邊框：這個地方的油漆如有脫落、發泡，就有滲漏的可能。

第二，牆面或屋角的油漆顏色：這些地方如果出現顏色差，表示雨水可能已悄悄滲入。

第三，天花板不平整的隆起，有水漬、油漆剝落的狀況，多是之前有漏水事後再用漆補平。。

第四，從外牆觀察磁磚，是否有發霉或變黑的情況：通常雨水都由磁磚細縫滲入房子內，而導致壁癌，一定要注意。

第五，手摸：檢視房子時，除了用眼看，用雙手觸摸一下可疑處，乾濕之間、立見分明。

銀行房貸承貸成數緊縮北部買房更加困難

2008-08-06T14:12:00.002+08:00

隨著油價漲勢不停，國內經濟走緩，而房地產也漸趨於平緩，國內銀行開始緊縮房貸成數，將成數控制在5成到7成之間，除了套房的物件不再好貸外、豪宅一戶2,3千萬的高總價住宅也列入控管，即使位於北市精華地段的房子，最高貸款成數一般只給7成。

　國內房市行情變化快速，近月來全球經濟走緩，加上台股重挫，物價上漲造成房市氣氛也相對不樂觀，目前房價呈現拉回走勢，6月成交量縮了2成，成交價也下跌3％、5％。銀行房貸部門主管說，有此能加買如此高單價豪宅的人，工作及收入應該不錯，但是未來是否能依然保持良好，很難判斷，銀行還是小心一點比較好。

　　一家房地產貸款市占率居前的銀行人員指出，針對壓低房貸成數一事，目前，並沒有正式公文通知分行，但是，在各項業務會報、訓練課程、授信講習、分行經理會議中，都會一再提醒，注意風險。

　在這次房貸緊縮風潮，房地產的產品上，很多銀行把套房首要列為限制標的，對權狀坪數在12坪、15坪以下的物件，某些銀行婉拒申貸，另外有些銀行將貸款成數壓低到5成、6成左右。

　在今年第一季，台北台中都會區價格履創新高的豪宅，開始被銀行列為房貸警戒標的，貸款成數一樣壓在5成到7成之間，最近接連的股市重挫、房市轉淡，銀行更加小心把3000萬上下的高總價住宅，也納入風險注意。

　銀行房貸主管指出，如現在一戶3000萬的房子，貸款7成2100萬，那麼一個月所需還的本利和，必需超過10萬元，而貸款人的月收入起碼要有20萬，才能負擔得起。

　而對銀行來說，收入過十萬元收入的客戶，是首要的優質客戶，未來的還款能力也佳，但銀行還得考慮客戶再來可能面對的通澎和不景氣風險，目前看起來很好的客戶，是否能一直好下去很難說，不如先把貸款成數下降比較安全。

房市不景氣提前到來！？

2008-08-04T09:54:00.002+08:00

跟著經濟不景氣，原物料上漲，造成的房市交易退燒提早來到！依據統計，6月份中古屋成交與5月份相較，較之減少了3成，高雄市減少4成6，降的最多，桃竹與台中地區降幅約1成，業者指出市場買氣轉淡，目前購屋的民眾已經轉為消極，賣方不要再太堅持價格。

　而根據各家房仲業的成交狀況交差比對，經過5月份的緩步下降之後，在6月份交易量持續收歛，房市交易的價量表現回到去年6月同期的水準，相較於5月份，全台主要都會區成屋交易量減少19％，住宅平均單價下跌3.3％。

　因為5月房市已略為交易不熱絡，加上央行持續升息造成市場壓力，有些投資客已承受不了利息壓力、或是資金套牢股市，降價求售，買家部分，通膨壓力大，可用較少的錢買到合理的屋況。長期以來，房價和台股指數一向呈現正相關，不過，房價不比股價起浮那麼劇烈，目前，雖然房市價跌量縮，但是，跌幅並不明顯。

　住宅市場Ｍ型化的趨勢愈來愈明顯。整體價格低的物件與區域持續受到購屋者的喜愛，包括捷運末端站、重劃區等新興開發區域等，變成自住的買家主要詢問的地段

　而有炫耀特性與消費特質的豪宅，像是信義區、大安區、大直等知名建案交易仍十分活絡，詢問度仍高，但交易已不像前五月那麼頻繁。

　因油價上漲帶來此波通膨壓力的影響，從不同區域的消費群來看，北部買家傾向議價30％，南部購屋人的折扣區間，則在20％之間。已準備好自備款的購屋人，不妨利用市場盤整時多看、多出價。目前，買方態度已普遍轉為保守，如果短期的經濟景氣無法有效的回昇，或是美二房風暴的影響持續，房價可能會再一波修正，這個時點賣方開價不宜過度喊高，以免造成有行無市無人問津的狀況。

購租屋及修繕可申請貸款補助

2008-08-01T18:56:00.000+08:00

無殼蝸牛、租屋者與屋齡超過10年要修繕的民眾有福了，七月十五日起至八月十五日止，民眾可向都發局申請補助，無蝸牛購屋可申請20年期220萬元貸款，租屋者每月每戶補貼3000元，老屋可獲80萬元低利貸款補助。

資料來源:中國時報

新政府住宅3補貼租屋每月３千元補貼最受歡迎

2008-07-31T09:48:00.000+08:00

新政府內政部於97年度推出「住宅補貼」：低利購屋貸款、低利修繕貸款、每月3,000元租屋補貼，此3大補貼主項，一般民眾申請踴躍，湧入超過1萬件以上，另外建商新成屋、預售屋的文宣都將低利貸款列出，提供現場購屋客戶參考。

依據台北市、台北縣、桃園縣政府統計，以每個月3,000元的租屋補貼這一項最受支持及使用。

台北市都發局人員指出，「住宅補貼」方案，今年是第二年辦理，廣受注目，7月15日開始受理申請，半個月以來，申請件數已有數千件，比去年同期增加7成以上。8月分一般來說將進入申請高峰期，北市都發局人員說，第一年辦理，申請人數比較少，到了今年，知道3大項住宅補貼的民眾大增，申請量也激增。

以台北縣來說，每天申請的件數都有100多件，桃園縣的申請量累計估計已有上千，桃園縣政府人員表示，來現場申請租屋補貼的人，是其它案的1.5倍，在上千件的申請案中超過一半以上的民眾來申請租屋補貼3000元。

資料來源：中國時報

我可以投資商辦嗎？

2008-07-29T18:24:00.001+08:00

最近議題發酵，近期的三通直航跟開放陸客來台，台北精華地段的小型商業辦公室出現了供不應求的狀況，如有準備要進場投資商辦的投資客，資金銀彈不充足或短缺，那可以從較便宜的衛星商辦、中南部商辦、隔間商辦等下手。

　位於市中心或重劃區的高級商辦大樓都是外資、或者集團法人持有，一棟都要數十億、甚至數百億的價格，不是一般投資客買得起的價格。既然資金不足，又要買商辦，那麼可以先買比較便宜的物件或共同投資，例如，台北縣週邊的衛星商辦如遠東科學園區、或者中南部地區如台中的中港路的商辦，投資的金額不會投資不起，未來也有發展的可能性，會有一定的報酬。

　另外有些隔間商辦是一般小額投資者可以參與的，在內湖科學園區、南港軟體園區有一些已隔成小單位商辦，有些是大金主等集資，買下一層商辦，作小隔間給一般的小型辦公或工作室用，並提供公用的事務機、秘書、助理等。

　隔間商辦如果是合資，一定要白紙黑字做好契約寫明彼此的權利義務，才不會到最後權責不清，賺錢的時候分不夠，賠錢時翻臉不認人。精華地段的隔間商辦，投資人買不起，可以轉而考慮空置率比較高的市區週邊二線區域如中和或新店，但也要看好交通及機能的發展和完善度。當開放後，市中心的物件或許已滿或大貴，陸資有往空置率高的區域發展的可能，投資人可以經過自己評估調查後，再決定是否進入市場

法拍屋真便宜，要買要注意!

2008-07-23T17:52:00.000+08:00

隨著新聞及報章的報導，愈來愈多的人朝向法拍屋撿便宜的行列，但參與的人愈多，價格就更加沒有彈性。而愈見抬高房價價總是令人卻步，但住又是人的基本需求。如何住的好又要住旳放鬆，一開始買法拍就要特別注意各種細節，法拍屋就是一個比較好的選擇，但有些法拍屋因屋況不佳或是前擁有人搬遷問題，得標後的處理過程十分複雜，對於選擇自住又非專家型的民眾來說，恐怕不能享受到立刻入住的喜悅，反而要經過很多的狀況及協調才能安心入住；以下4種房子，專家建議少碰為妙。

　A.增建未登記的物件勿碰：

　通常法院在查封時，會一併把增建部份也查封，但目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域，是以室外梯建造、獨立出入的方式，所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封，這就會造成得標之後，佔有人有可能占據頂樓加蓋、不願搬走，以一般行情來說，必須以每坪5萬元的代價，買下增建部份，請佔有人搬走。

　B.偏遠地段勿碰：

　離市區太遠且無方便大眾交通的物件，就算低於市場行情，也別冒然買進，因距離太遠，入住後可能要忍受交通不便且無法到達的問題，將來轉賣時，價錢也上不去。

　C.不點交的房子別買：

　一般可點交的法拍屋，法院會保證房子順利地移轉給得標者，所以比較有保障；而標示「不點交」的法拍屋，則要得標者自行與原屋主協商。有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走，協商期間會非常持久，甚至要多付出幾萬元搬遷費給佔有者，處理複雜又困難，不適合一般的人買進來使用自住。

　但有些屋主將房子出租，依民法規定，基於保護經濟上弱者（房客）考量，房客原有租約、租金都不受影響，得標人成為新房東後，並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。

　D.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰：

　目前台灣法院對於法拍物件，沒有負責「物之瑕疵擔保」責任，標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅，都須自己查清楚。民眾除可在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件，自行向附近房仲或地區里長鄰長詢問，也都可有答案。

　現在很多民眾會上網路上的凶宅，只是民眾口耳相傳後，再刊登於網站上的凶宅消息，不一定是真的所有凶宅資訊都會在上面或是真實，警察單位雖不會主動提供凶案記錄，但只要將拍賣物件的確切地址，詢問管區派出所，並誠懇表明買來自住的意願，警察也會保守而簡單地針對凶宅物件，回答是或不是。

樂活(Lahos)生活有真樂活嗎？

2008-07-22T09:23:00.001+08:00

最近都市人過慣水泥大樓的生活，想要走入樂活(Lahos)生活，但樂活住宅真樂活嗎？但由於樂活住宅多位在偏遠的郊區或衛星城市，除非每天開車通勤，否則最好在市區有一間平日上班的住宅，再考慮購買樂活住宅，此外，民眾不要只聽到預售建商美妙的廣告詞，一時衝動買下，才發現距離市區太遠，一點都不樂活。

　樂活住宅有何不便，下面列出四項

＊郊區別墅的綠地空間不足。

　別墅是許多都市人一生的夢想，但有些別墅型產品因成本考量，每一戶所分配的綠地空間不夠，空地比常掛羊頭賣狗肉，被規畫為社區道路，而建商又把空地等同綠地來宣傳，所以常造成買時，空地多，交屋時卻好像沒有那麼大的感受。。

＊別墅沒有前後院。

　最近市場上很多建商，為了增加戶數，將別墅產品蓋成四併別墅的形式，造成”田字型”構造。每戶別墅共同擁有前院或後院，無法同時擁有獨立的前後院，失去居住在獨棟別墅特殊感覺。

＊溫泉住宅管線維修費用高。

　最近淡水、八里一帶推出大量的溫泉住宅，事實上，有些溫泉住宅是人工開挖的地熱水，並不是天然湧出的溫泉水，此外，有些建商還會把抽出的地熱水加以稀釋，每個溫泉住宅可能濃度不一形成假溫泉的建案，長期對住戶可能有健康的影響。

＊距離都市鬧區太遠。

　如果您是仰賴大眾交通工具公車、捷運等的住戶，在下訂單錢一定要問清楚成屋後交通的動線規劃，並仔細評估從樂活住宅到市中心的交通動線便利性，再做要不要買的決定。

假租屋真冒貸桃市破2起

2008-07-16T09:27:00.001+08:00

資料來源：自由時報

冒貸詐騙集團吳嘉鴻等人日前落網，這起假租屋真冒貸的詐騙案，在桃園巿就發生3件，其中有2件是吳嘉鴻集團所為，另1件尚未查出關聯性，若此為真，那麼民眾更要小心囉，還有另一批騙子也在蠢蠢欲動。

桃園市連發生3件

這3件案子都是屋主張貼店面要出租廣告後被歹徒鎖定，歹徒可能透過地政事務所查詢到這3棟房子都沒有設定抵押，沒有向銀行貸款或其他人借錢，因此開始設局詐騙。

歹徒向其中兩戶屋主謊稱要租房子作生意，必須有建物所有權狀及屋主身分資料，才能向縣府工商發展處辦理營利事業登記，屋主不疑有他，因此提供身分證、所有權狀影本給歹徒，或供其拍照。

歹徒取得這些資料後，可能再以仿冒的身分證、所有權狀，向銀行申辦貸款，再委由地政士向桃園地政事務所把這些建物設定抵押權，而順利向銀行貸到3276萬元。

原本神不知、鬼不覺，直到一名黃姓屋主接到保險公司寄來的火險保單後覺得奇怪，向銀行查詢才知道自己房子已被冒貸900萬元，另一名詹小姐則因財團法人聯徵中心通知戶政事務所指她的身分證遭冒用，她到聯徵中心查詢，才發現她的房子竟被設定抵押貸款1400餘萬元。另一名陳先生則在地政事務所清查後通知才知道自己已背上900餘萬元貸款。

其中詹小姐透過桃園縣議員萬美玲協助下，地政事務所向戶政事務所查證，確認當初辦理設定抵押的人所持身分證是假冒，因此塗銷三棟房子的設定抵押權，讓三人不再背負大筆貸款。

資料來源：自由時報

買套房嗎？教你輕鬆貸到錢

2008-07-15T09:24:00.001+08:00

這幾年因次貸及通貨緊縮的關係，許多銀行緊縮套房貸款申請，銀行聽到消費者的套房申貸反應冷淡，甚至根本不貸，但買套房的人還是不少，想買套房的人，專家建議找捷運線周邊、坪數15坪以上、明星學區內的優勢小套房，比較容易借到銀行貸款。

銀行方面表示，套房並非完全不承貸，仔細觀察目前幾家承貸銀行可以發現，套房坪數在15坪以上，位於台北市的學區、且為於捷運商圈的套房較容易通過申核，另外，借款人的工作、信用狀況、還款能力等成為銀行是否核貸的主要原因。

　台北市內擁有捷運、學區優勢的小套房，對許多單身貴族或新婚夫妻來說，低總價有助於容易地完成成家計劃，而在繳房貸的過程中，也等於替自己存下一筆錢，等未來更有能力了，轉往郊區換屋，換得更舒適的居住環境。但是，若以純投資角度進入套房市場，要選擇位在優質學區內的套房、大學生出租的套房等，房客比較單純的物件為首選。

　除了核貸成數之外，有些銀行的套房貸款利率超過5％，可能吃掉得來不易的租金收益，這是以投資觀點切入套房，特別要注意的重點。

　若以出租投資為買下小套房的動機，那麼套房位置與周邊租金行情起落，便是投資者要多加注意的要點。管理是否完善亦是房價保值與否的主要原因，慎選物件，那麼投資小套房自然是一本萬利，風險又小的投資標的。

買預售屋時要注意的購屋狀況

2008-07-08T11:40:00.001+08:00

成家立業是每個人心中最終最重要的夢想，但是，過去預售屋的交屋糾紛屢見不鮮，買賣的坪數不合規定、或者房屋有未發現的問題等，民眾該如何防範？房仲業者提醒民眾有3大問題狀況要注意。

　1.建商無法履行交屋義務：

　常常有建商在預定完工時間無法交屋，要避免這種事發生，在挑選建商時要以商譽良好、推案經驗豐富為主要考量，不要買到僅推一案的建設公司，這類建商缺乏口碑，消費者在評估時，應三思後行。專家說除非物件好，地段好，建商信譽好，否則寧可不買。

　政府主管機關營建署有設立建築業評定標準，供建商申請 建築識別標誌，建商如沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟，就能取得頒發的識別標誌，可由此來評定建商是否有基本的建築素養及水準。

　2.實際坪數不對：

　照營建署規定面積誤差只能在1％以內，買賣雙方互不找補。另外，主建物的總面積不等於室內面積的坪數，要特別注意。

　地政機關登記主建物面積，經「權利人協議」可將當層電梯、樓梯、通道等，登記為主建物，有些建商偏好將這些公設登記為主建物一部份，讓主建物看起來面積較大，公設比相對降低，銷售文宣也好看，不可不察。等到交屋時，購屋者實際丈量室內面積，會比權狀所登記的「主建物」坪數少，可能少了3坪到5坪，而室外公共空間的梯間、通道，由於無法界定權利誰屬，常造成糾紛。

　3.施工品質不良：

　入住後發現結構與當初簽約時不同，或是出現漏水、龜裂問題等，業主都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」作保固服務，若已無法做修復或更改，雙方可協商以減少購買總價的方式替代。

　在瑕疵尚未修復前不要填具建商所提供的任何書面「遷入證明」或搬進去住，因那就表示您認同交屋這項動作，不利後續求償或要求修復等動作。

租屋每月3600元政府嘉惠新婚小倆口

2008-07-07T18:56:00.000+08:00

內政部針對「青年安家方案」推出重要更動。內政部考慮新婚年輕夫妻經濟能力不足，常以租屋解決”住”的問題，決定調整馬蕭政見，讓租屋補貼與購屋利息補貼「同時發生」，一年將有四萬名的新婚夫妻可享此優惠，其中二萬名享新婚租屋補貼，二萬名享首次購屋貸款免息，對租屋補貼的新婚夫婦每戶每月可補助三千六百元。

內政部長廖了以昨天表示，這項方案預定會年底前規畫完成，最快明年起受理申請。根據內政部調查發現，多數年輕新婚夫妻對於租屋的意願遠超過購屋，因此內政部務實考量這項馬蕭政見，決定做調整，並討論相關細節。

內政部原來擬定的青年安家方案，是新婚夫妻一生享有兩次買屋享兩年新台幣兩百萬元貸款零利率方案。廖了以說，依二年的利息補貼，內政部粗估的購屋利息補貼一個人每月約六、七千元，但基於租屋較沒風險，購屋可能存在土地價差的風險，因此，租屋補貼不能高於對可能風險且弱勢的補貼前提，將只規畫為每人每月三千六百元。

台北房市漲不停，真的物超所值嗎??

2008-07-04T10:20:00.000+08:00

台北市房價連續上漲4年多，對很多每月底領薪資的上班族來說，這真是一個永遠說不出的痛。許多學者最近紛紛提出2年內「買不如租」的看法，並預測2年後台北房價可能會再度回歸基本面，那時再進場也不遲，並提出一另類思考，人生不一定要買房，租屋反而能提高生活品質，等確定房市修正再擇時進場以租屋期準備頭款。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，身處在高房價的台北縣市，在這2年內租屋，是比較「睿智」的選擇。莊孟翰建議，可以往台北市郊區找尋經濟型的中古屋，租金比較低、生活機能也不錯，用通勤時間換取金錢，省下來的費用可以做其他規劃，或是等房市冷卻再考慮買房，但因台灣租屋市場長期資訊不對稱，這時上網找尋有用的資訊或是上租屋搓合網，如理想家租屋網，並在比較品質或價錢後再選定。

此外，政治大學地政學系教授張金鶚則提出「住者有其屋，是否真必要？」的觀點，他指出，許多國外已開發國家，租屋市場都佔整體房市4成以上，以福利制度聞名的北歐國家，國宅也是用租賃的，而「安身立命不是靠買1戶房子，而是讓一般人有能力承受需要為房屋付出的價錢」。張金鶚表示，有國外研究顯示，人一生中如果一直住同1間房子，會讓生活品質漸漸下降，然而現在台北的房價並不能讓一般民眾輕易購屋又換屋，「政府建置完善的租屋市場才是當務之急」，不合理的房價加深了民眾無法體會合理的都市生活品質，或是生活品質的折衷。

對於政府最近提出一生2次200萬元優惠貸款專案的構想，張金鶚與莊孟翰異口同聲地說：「這根本不能算是優惠！」莊孟翰指出，現在房價已到高點，在這時間點用一生2次方案購屋，省下的錢可能還不及2、3年後，等房價轉弱後再進場而能獲得的議價空間，「這幾年就先租屋吧，也拉長資金的緩衝期，要買屋，過幾年再看看」。台灣人已經把過多的錢投資在房地產上，受薪階級不宜再投資更多錢去沒有報酬率的房子買賣上，而是回到自住及享受生活機能的角色，問自己說：什麼地方能配合自己的需要、是否願意一生都住同一個房子等，都是必須審慎考慮的問題，取代以買了房子，等著像隔壁的王先生買了房子等套利，卻真的住了套房的情形發生！！

畢業時節!換屋租屋不煩惱!!

2008-07-02T16:10:00.001+08:00

又到了6月的畢業季，有很多將從學校畢業轉入職場的新鮮人，因為就業轉在外面租屋，或是換到另一個不熟悉的新地區租匤，而簽約是房屋租賃最重要且最多技巧的部份，很多事都是在簽約時沒有注意五大簽約事項而衍生的，新鮮人一定要注意。

1.請房東出示所有權人證明：要禮貌委婉的請房東出示其所有權狀或房屋稅單，以確定其為所有權人，如果是二房東，也要請原房東出示允許再轉租的同意書，以避免租押金被騙走。

2. 仔細閱讀過所有條文再簽定租賃契約：租賃契約是為保持良好租賃關係而訂定的，為了保護權益，在簽約前，務必詳加審視，和房東溝通清楚再簽字，目前市面上，大家所普遍使用的合約皆為一般制式的合約。

3.在租賃契約上載明各項費用分攤及比例條文：租賃契約的重點中，除了租金、押金、支付時間（按月、季或年）及付款方式，基本上還包括水、電、瓦斯、管理費、電話費及網際網路等費用負擔歸屬，設施及家具毀損時的修繕責任等。

4.押金：通常房東會要求房客支付2個月的租金當作房屋押金，退租後，房客如果沒有欠款或是房屋毀損，房東應立即無條件退還原本押金。

5.違約金：如果有其他特別約定，一定要在契約書中載明，例如房客在租期未結束前，決定提前搬遷，房東通常會要求至少賠償一定的金額或一個月租金，作為違約金。關於違約金部分，法律並無明文規定，因此務必在契約書中明確載明，始能降低日後發生糾紛的風險。

新手房客照過來簽約必看四大重點

2008-06-26T09:40:00.003+08:00

隨著畢業季的來臨，許多剛從學校畢業轉入職場的新鮮人，因為就業而需要在外租屋，且要獨立處理租屋的各種事項，然而簽約時，新鮮人如果沒有注意重點項目，往往是造成日後租賃糾紛的源頭。
理想家在此提醒所有的新手房客，簽約時必看以下四大重點：

1. 請房東出示其所有權人證明
為了確定房東為房屋所有權人，房客可以用禮貌委婉的態度，請房東出示其所有權狀或房屋稅單。
如果對方是二房東，也要請對方出示允許再轉租的同意書，以避免詐騙或是日後糾紛。

2. 簽約前，要詳細閱讀租賃契約上所有條文
租賃契約裡面會列出雙方的權利與義務，有助於讓雙方保持良好租賃關係。因此在簽約前，務必要詳加審視，若對條約中的字意有不清楚之處，一定要和房東溝通清楚再簽字。
目前大家普遍使用的合約皆為一般制式的合約。
理想家也提供「房屋租賃契約書範本」給大家參考：
http://subidealhome.blogspot.com/2007/09/blog-post_11.html

3. 押金與違約金
一般來說，房東會要求房客支付1到2個月的租金當作押金，退租時，房客如果沒有任何欠款，房東應該無條件退還。然而關於違約金部分，法律並無明文規定，因此務必於契約書中明確載明，才能降低日後發生糾紛的風險。

4. 契約載明各項費用分攤原則
租賃契約的內容，除了租金、押金、支付時間及付款方式，還包括水、電、瓦斯、電話費、管理費、第四台及網路等費用負擔歸屬，此外，尚還包含設施與家具毀損時的修繕責任等。
房客也可主動將可能發生的糾紛，寫明解決條文要求加註明文於租賃契約中。讓雙方在發生糾紛時，可以於法有據。

房客拖欠房租怎麼辦?

2008-06-25T09:32:00.000+08:00

房客拖欠房租怎麼辦？房東寫存證信函追繳租金,
民法第四百四十條規定，房客拖欠租金兩個月房東得終止租約。
因此兩個月內房東請不要輕舉妄動，兩個月後房東即可寄出存證信函要求終止租約(範本如下)。
萬一房客很厲害拒收此存證信函或房客已經不知道搬到哪裡去怎麼辦？
依民事訴訟法第一百四十九條公示送達規定，房東可以向租賃地的管轄法院聲請以公示送達為催告的通知。

有房東問用打電話的通知房客可不可以？其實是可以的，只不過電話證據保存不易
到時法庭上會變成各說各話，房客會否認曾經接過房東的終止租約電話通知(除非有電話錄音)。

※催繳欠租的郵局存證信函範本：(存證信函一式三份各郵局皆有售)

主旨：請XXX先生/小姐於文到後5日內給付所欠租金新台幣XXXX元，逾期終止租約且須搬遷還屋，請查照惠辦。

說明：台端向本人所承租之XX市XX路XX巷XX號X樓之房屋，租期自民國XX年XX月XX日起至民國XX年XX月XX日止，租金每月XX萬元整，須於每月XX日前支付，此有租賃契約為證。台端自民國XX年XX月XX日已兩個月租金未給付，本人依民法第四百四十條規定請台端於文到後五日內給付所欠之兩個月租金共XX元整，如果逾期台端仍未給付所欠租金，即以本函為終止租約之意思表示，不另發函，並請台端搬遷返還房屋於本人。如台端既不給付租金又不搬遷，本人將依法提起告訴，請求台端清償所欠之租金外，並要求賠償租金五倍之違約金至搬遷日止。請台端衡量輕重，配合照辦，是祈。

總是看別人租得比你快嗎!!!

2008-06-23T10:12:00.002+08:00

有些房子不管怎樣都好租，只要廣告一貼出，就一堆電話急扣要看房，這些房子要有那些特性？
要有如何的條件租屋才會快速又容易呢?
必需符合以下四條件：
1. 地點好,機能強
2. 交通方便
3. 生活機能與安全性
4. 內部氣氛
打算買屋出租的投資人，要注意挑選的房子所在地點，必須交通佳、管理好、生活機能強，只要符合這些條件，不怕租不出去，而且租金還難降易漲。有租屋的需求大多是當地有大量就業、就學的機會，一般來說在大學城周遭、科技園區附近，租屋需求會比較旺盛。
交通便利是租房子的人首要考慮條件，會在外找房子的人，都是外來族群，找工作、唸書，起初對當地的交通、環境一定不熟悉，找房子的地點，一定要交通便利，離上班、上課的地點近，或者有公車、捷運可以直接到自己的目的地。
　另外，生活機能不可以太差，住家附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等，有助生活機能的設施，對於轉手與出租都有很大的幫助。再者是門禁的安全，如果房子有保全，或者是24小時的警衛管理，進出人員都有登記、換證，清潔品質都相當注重的產品，租金也有加分。
房東如果願意將內部稍加裝潢，營造出溫馨氣氛，有助於出租率與租金的提升。不知道怎樣裝潢房子，或者是營造出溫馨的氣氛，屋主也可以多上網，或到現在熱銷的工地樣品屋去，看他們的房子，都是怎樣裝潢的，多增加一些經驗，就知道自己的房子要怎樣裝潢，才好出租。

遞減型房貸讓你先苦後甘

2008-06-20T17:15:00.007+08:00

由於現在處於升息時代中，而且房貸利率也持續走揚，標榜「利息愈繳愈便宜」的遞減型房貸，變得格外吸引人，連銀行主管也表示最近愈來愈多人到銀行詢問遞減型房貸。

＊什麼是「遞減型房貸」？

簡單來說，遞減型房貸就是「利息愈繳愈便宜」，採取前高後低的利率模式，讓房貸戶還款有如倒吃甘蔗一般。

＊要符合什麼情況，利率才會降？
房貸戶只要持續繳款正常，就能得到利率遞減的優惠。
具體來說，遞減型房貸前2~3年幾乎都是高利率，房貸戶必須持續繳息正常，在第3~4年起，才能享受利率遞減的優惠。

＊什麼樣的人適合「遞減型房貸」？
遞減型房貸最適合需要長期還款，有規律現金流量的族群。
此外，因為在第3~4年起，才有利率遞減的優惠，所以5年內沒有換屋需求的人，選擇遞減型房貸較為有利。

＊「遞減型房貸」的好處?
對於需要長時間還款，而且不會任意轉貸的人而言，只要能保持正常還款的優良紀錄，來獲得每年利率遞減的優惠，房貸負擔就會愈來愈輕鬆。
貸款戶也不須每隔幾年就要跟銀行議價，因為遞減型房貸訂定的條件很明確－按時還款，只要照著條件走，還能省掉議價的麻煩。

北縣市月薪不足五萬二,可用優惠房貸

2008-06-18T13:57:00.002+08:00

政府對於大台北地區的高房價推出了最新優惠方案，目前已有台銀、土銀、花旗、台北富邦銀等15家銀行配合此項優惠受理、預計從7月份開始；符合條件民眾將可在220萬額度內、利率2.707％，20年下來，可以省下30萬利息支出。

此項優惠政策推出將可造福許多買不起或買不下手的年輕首購族，但必需符合以下條件：

條件包括：

一、有配偶的人

二、單身年滿40歲的人

三、和直系親屬設籍同一戶

四、父母都已往生、又有未成年弟妹需要照顧。

四項當中符合一項時。同時，家庭年收入也在規定金額內，就可以申請優惠房貸，由政府補貼一部分的貸款利息，貸款人可以適用相對低的購屋貸款利率。

目前的購屋貸款利率在近年的利率在3.3％到3.5％之間，至於這項優惠購屋貸款的利率，相對較低，將可比一般房貸少0.6到0.8個百分點。

有加入這項優惠房貸業務的銀行，包括土銀、台銀、合庫、台企銀、台北富邦銀、稻江銀、花旗（台灣）、一銀、華銀、以及6家信用合作社。

政府最新優惠房貸，7月開始，大台北地區的月收入必需52,083元以下，家庭年收入145萬以下的民眾，一定要去申請看看，降低利息支出壓力。

從收入來看，這項優惠房貸規定，台北市、台北縣的民眾，只要月薪在52,000以下，就符合收入的規定。

高雄市的民眾，規定條件是月收入在37,478元以下，台灣省地區的民眾要在33,281元以下，而金門和連江，月收入在22,750以下，就可符合收入的限制。

油價高，通膨快，買屋真能保值嗎?

2008-06-12T09:49:00.000+08:00

我們可以由主計處公布的資料發現，油價和房價是成正比的關係，尤其這幾年成長的幅度，房價似乎一路上去不回頭，這尤其是針對部分具有發展潛力的地區而言，所以房仲專家提醒，除了要慎選地段，若是要買郊區，因為通勤開車的緣故，一定還要再加入用油多寡的用錢考量。

兩岸三通與開放陸資來臺置產等相關議題持續發酵，一般民眾又開始擔心房價將會再度上漲，但產品與地段將有區隔，並非所有房地產都會飆漲，不能混為一談。

房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，其主要原因在於這幾年房價上漲幅度遠超過所得成長，導致房價所得比愈來愈高。

愈來愈多民眾發現，市場潛在看屋買屋者因房價高漲、購屋能力下降太快，購屋行為將會更趨理性，購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品議價空間亦將隨之擴大。

總統大選之後，兩岸三通與開放陸資來臺置產等相關議題持續發酵，再加上過度期待之預期心理，原因如下：
(1)、都市化程度造成精華土地供不應求－導致高地價不斷推升房價。
(2)、比價效應－最近媒體所報導皆是以世界主要都會區最高房價為比價基準，例如倫敦每坪540萬元（換算成台幣，以下同）、摩納哥520萬元、巴黎423萬元、香港300~360萬元，相對而言台灣房價仍舊偏低。
(3)、都市重劃難度高－精華地段土地供不應求，相對而言房價必然愈來愈高。
(4)、三通效應－在媒體及新聞炒作下，民眾對三通有預期性心理，也開始對未來的房價有預期漲價心理，追價情形非常嚴重，在都會區如台北市及台中七期皆有過五成的漲幅，買不起的愈買不起，買得下去的愈加敢下訂，房市M型嚴重。
就現階段國內之房地產市場而言，近期受影響較大者應屬商辦、旅館、商務住宅與店面等產品，而應格外注意的是市場區隔問題，亦即就高價位之區隔產品而言，即使是臺北市、臺中市與高雄市之精華地段亦應有明顯區別，不宜混為一談，至於一般產品則應留意交屋高峰期新成屋數量之多寡與議價空間大小等相關問題，而更值得關注的是，房市景氣終將回歸市場機制，並且理性購屋時代終將到臨。

參考資料來源:雅虎新聞

新婚育兒一生2次200萬零利率房貸

2008-06-10T09:22:00.001+08:00

內政部昨公布「青年安心成家專案」，讓二十至三十九歲青年在新婚及生育子女時，各享一次兩百萬元房貸，前兩年零利率，新政策預定明年實施。政府預估有四萬戶受惠，一戶一年補貼六萬七千九百元。是為實現馬英九於選舉時提出「新婚首次購屋、生育子女換屋，一生兩次享有兩年兩百萬零利率房貸」政見

政策內容

內政部長廖了以昨天表示，此案是初步研擬，還會進一步考量物價上漲可能帶動通貨膨脹等因素，但一生兩次享兩年兩百萬零利率房貸政策方向是確定的，營建署八月最後定案後將呈報行政院，政院預計十二月公告，由於屬新興計劃，要等到明年預算通過後，才能動支經費實施。
內政部同時表示，二十至三十九歲青年新婚首次購屋、生育子女換屋，但家庭年收入在百分之五十分位點以下者（以二○○六年為例，約七十九萬六千元），皆可申請此項優惠貸款，額度為兩百萬元。
根據內政部的估算，前兩年全由政府補貼利息，如以補貼利率百分之三點三九五計算，一戶一年政府需補貼六萬七千九百元，明年到二○一二年所需經費約一百九十億餘元，每年可協助四萬戶新婚青年家庭或有意願換屋的家庭，減輕住宅貸款利息負擔，解決住屋問題。
學者對這項政策多所批評。政大地政系教授張金鶚曾經表示，目前房價處於高點，政府在這個時候推出這種政策，「時機點不恰當。」這樣會造成很多人因此項利多而進去房市,造成套牢命運 。

租賃物所有權移轉時-押租金相關問題

2008-03-19T17:56:00.002+08:00

案例事實：

甲向乙承租房屋乙棟，雙方併有押租金之約定，而於租約存續中乙將房屋所有權讓與丙，此時乙是否需將押租金一併交付予丙？

壹、實務見解：

一、在租賃實務上常有押租金之約定，其目的為擔保租金之給付及租賃債務之履行，亦或有以押租金隱藏性地提高租金數額，然在租賃契約由他人概括繼受時，所衍生者乃押租金之約定是否亦隨同移轉及租賃期間屆滿或租賃契約終止後押租金應由何人返還之問題。按民法第425條「買賣不破租賃」之意旨，租賃物所有權移轉時，租賃契約隨同移轉予租賃物受讓人，然依最高法院65年台上字第156號判例見解，民法第425條所謂之租賃契約係指民法第421條所定義之契約，而押租金約定屬於另一契約，併不包含於隨同移轉中。實務理由為押租金契約屬於擔保契約，係一獨立於「一方交付租賃物，他方給付租金」之租賃契約外之契約，但其主要之考量仍在於押租金契約屬於要物契約，必要有押租金之交付為契約生效要件，故不能僅憑法定移轉之方式解釋押租金契約之當然移轉於受讓人。

二、然依實務見解，無法推知讓與人有將押租金轉交予受讓人之義務，而且讓與人未轉付受讓人時，承租人尚得對讓與人請求返還，因此受讓人既未收受押租金，即無須對承租人負返還之義務，但同時也無法受到押租金擔保。故本例中，乙可選擇將押租金交付與丙，亦可選擇交還承租人甲，而在後者之情況，丙若欲得到押租金之擔保，尚須與甲重為押租金之約定，且在甲未收受乙所返還之押租金前，甲並無義務對丙為押租金之二次給付。

貳、學說見解：

一、按民法第295條第1項前段規定「讓與債權時，該債權之擔保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人。」押租金契約既有擔保之性質，應依租賃債權之讓與而法定移轉予受讓人，然實務之困難處即在於動產擔保或現金擔保時之「占有」要件無法緩和，在民法上之規定即為民法第885條第1項：「質權之設定，因供擔保之動產移轉於債權人占有而生效力。」惟將債權行為與物權行為分開檢視下，依民法第295條之擔保物權之移轉係屬一種法定之移轉，在抵押權之狀況，依民法第759條，抵押權之移轉登記僅為對抗要件而非生效要件（參照最高法院87年度台上字第576號判決），此乃因抵押權之登記係屬一種公示方法，而得依法律規定於其他法定要件滿足之情況下予以代替，使其未經登記即生抵押權移轉之效力。但在以物之占有為公示方法時，學說上有認為可將讓與人視為受讓人之占有輔助人。

二、惟在以現金為擔保時，基於混合之問題，學說認為現金擔保實質上以現金之返還義務為標的之債權質權呈現。在押租金移轉之問題上，即以讓與人（即原出租人）為債務人，承租人為債權人即出質人，受讓人為質權人，以此滿足受讓人之押租金擔保，但仍課予讓與人有將押租金給付予受讓人之義務，使此權利質權再轉化為現金擔保。在權利質權發生後，按民法第903條規定：「為質權標的物之權利，非經質權人之同意，出質人不得以法律行為，使其消滅或變更。」故承租人即出質人收受出租人返還之押租金即受到限制，蓋因承租人收受押租金後使得權利質權標的之押租金返還請求權消滅，抵觸民法第903條之規定。且按民法第907條前段「為質權標的物之債權，其債務人受質權設定之通知者，如向出質人或質權人一方為清償時，應得他方之同意。」因讓與人返還押租金予承租人未得受讓人即質權人之同意，此種情償對受讓人不生效力，受讓人仍得對讓與人請求給付押租金。另方面，讓與人向受讓人交付押租金時，該權利質權轉換為原先之現金擔保，依照押租金約定，承租人方即無前述得抗辯之事由。依照學說見解，本例中之乙僅得將押租金交付與丙，不得對承租人甲返還，縱使乙選擇對甲返還，對丙而言不生效力，丙仍得對乙請求給付押租金，而甲收受押租金構成不當得利，應返還於乙。惟在實務上，此種學說見解並非法院之通見。

最高法院65年台上字第156號判例

民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。

最高法院77年台上字第1567號判決

民法第四百二十五條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金。又受讓人未受押租金債權之移轉者，對承租人亦不負返還押租金之義務。

最高法院41年台上字第366號判決

押租金係擔保承租人之債務，乃別一契約，並非當然隨租賃契約而移轉於受讓人，當時既由上訴人收取，則其返還之責自不因此而免除。

最高法院57年台上字第3140號判決

承租人依約將押金交付出租人，即係已依約履行，受讓人如欲取得押金以供租金之擔保，要屬是否可向原出租人請求轉付之問題，受讓人逕向承租人請求重付押租金，於法即屬不合。
參考黃茂榮著「債法各論」（第一冊）第99～111頁

最高法院87年台上字第576號判決

按讓與債權時該債權之擔保及其他從屬之權利，除與讓與人有不可分離之關係者外，隨同移轉於受讓人，為民法第二百九十五條第一項所定。該條所謂「隨同移轉」，係屬法定移轉，無待登記即發生移轉之效力，與意定移轉須經登記始發生移轉效力者有異。又扺押權從屬於主債權，觀之民法第八百七十條規定自明。則主債權之讓與，依前開說明，該扺押權自應隨同移轉，此與扺押權係依法律行為而為讓與須經登記始發生移轉效力之情形不同。

通律法律事務所許文哲律師（律訓）指導律師：楊永成律師

[台北市訊]台北車站交九轉運站，將帶動西區房價大波段漲幅

2008-01-31T10:02:00.000+08:00

[台北市訊]近年來，台北車站附近陸續推出更新方案，最近以捷運、長途客運、公車、高鐵、台鐵五種運輸線交匯的交九轉運站最令人矚目。交九轉運站位於位在台北車站旁的市民大道、承德路口，預計2008年底完工，主建築物是18層的摩登大樓，將進駐長途客運站、台北汎麗雅酒店、威秀影城…等。並結合未來興建直通桃園機場的捷運雙子星大樓，號稱亞洲最完善的交通運輸接駁系統。交九轉運站勢必將為台北市西區灌注新的活力，進而將帶動西區房市的大波段漲幅。

參考資料:聯合新聞

房地產各類稅種費用估算線上工具

2008-01-23T15:11:00.000+08:00

理想家房屋租賃部落格一最好的租屋平台

學生應明訂租賃契約，預防校外租屋糾紛。

2008-01-22T09:51:00.000+08:00

學生常發生的校外租屋糾紛，包括房東不退還押金，或被房東要求加收其他額外費用，更甚者學生抵觸房東的一些禁忌，被房東限期驅逐出境，且不做任何退費動作。

因此，學生族在租屋時，應該主動將可能預想到的糾紛，寫明解決條文要求加註明文於租賃契約中。讓雙方在發生糾紛時，可以於法有據。不致於受到無理的要求，又苦無證據，申訴無門。

金管會房貸新規定，貸款逾兩期未繳，銀行即可依新法拍賣房子。

2008-01-21T15:00:00.000+08:00

金管會修訂新規定，放宽房貸逾期時限，貸款人若房貸逾兩期不繳納本息，不依原契約按期還款。即失去債務協商權利，銀行可以強制拍賣貸款人的房子。預計新規定最快四月開始施行。

台灣北部新成屋餘屋量破十萬戶。

2008-01-10T14:58:00.000+08:00

據平面媒體報導，2008年初，台灣北部新成屋餘屋數量超過10萬戶，台北縣(淡水、林口、三重)及桃園縣(中壢市、桃園市、楊梅)量最大，總金額相當驚人，會突破一兆元，突破歷年來的新高。預計2008上半，將浮現賣壓。提醒各位投資朋友，應該謹慎選擇入場時機。

97年新措施售屋超過六戶要加課5％營業稅及營業所得稅

2007-12-31T09:23:00.000+08:00

各位房東及買屋投資者請注意。97年國稅局新制度，一年內賣屋超過六戶，要加課營業稅及營業所得稅。少於六戶者，只要有人舉報，也會採做相關查核。

租賃物失火？承租人應否負責？

2007-12-26T11:49:00.000+08:00

案例：
某甲經房屋所有人乙同意，將房屋出租予丙使用，某日丙不慎將該屋失火全損，則承租人丙是否須對出租人甲或房屋所有人乙依法負損害賠償之責任？

一、承租人保管義務

於租賃契約中，承租人除給付租金外，尚有所謂保管租賃物之契約義務。按民法四百三十二條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」。
故而承租人若因抽象輕過失導致租賃物一部毀損或全部滅失，原則上，均應依本條規定向出租人債務不履行之責任，且若出租人同時為租賃物之所有人時，則承租人尚應依民法一百八十四條一項前段之侵權行為對出租人負侵害出租人租賃物所有權之損害賠償責任，若出租人、所有人不同一時，則承租人仍應對所有人負侵權行為責任，更不待言。

二、民法對失火責任之特別規定

因承租人通常無使租賃物失火，而致使自身生命或財物遭遇重大危險之可能，且承租人往往是經濟上弱勢，若僅因一時不慎失火，而必須負龐大之賠償義務，可能造成更大社會問題。因此，基此立法政策下之考量，民法四百三十四條有針對失火責任特加規定，即「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任」。
形式上觀之，雖承租人仍須負損害賠償之責，但法律已將承租人之注意義務，降至「重大過失」之程度，即必須承租人「顯然」欠缺普通人應盡之注意，否則縱欠缺善良管理人之注意義務，亦毋庸負責(詳參最高法院二十二年度上字第二五五八號判例)。是以，在本法四百三十四條有特別規定排除上述四百三十二條之情況下，承租人免負前述之債務不履行之責任。職是，在租賃物失火，往往非係出於重大過失時，承租人若不須對出租人負責，出租人宜考慮對該租賃物投保火險，來衡平此一法律分配之風險為宜。
除投保火險外，依最高法院八十三年度台上字一五一號判決見解，其認為民法四百三十四條之失火責任之規定，性質上非強行條款而係任意條款，當事人可以特約規定排除此一規定之適用，即出租人可以於租約中明訂，承租人縱係輕過失而導致租賃物失火而毀損或滅失，仍應負責，此契約條款仍屬有效，並無違法問題，但須注意有無民法上附合契約之問題(民法二百四十七條之一參照)。

三、失火責任對侵權行為之影響

誠如前述，承租人若非因重大過失失火而致租賃物毀損或滅失，除債務不履行(保管義務之違反)外，尚有侵權行為之責任，理論上，債務不履行與侵權行為於法律上各為獨立請求權，其彼此間之規範結構、目的均有所不同，故租賃契約中之相關規定，本不應直接影響侵權行為責任之成立，但如此一來，若承租人免依契約負債務不履行責任，卻得依侵權行為負責，則本法失火責任之立法意旨將完全落空。因此，無論學說或實務見解，皆一致認為，承租人既於契約關係中僅就重大過失負責，則於侵權行為亦應一體適用，最高法院於二十二年度上字第一三一一號判例亦陳：「租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條已有特別規定，承租人之失火僅為輕過失時，出租人自不得以侵權行為為理由，依民法第一百八十四條第一項之規定，請求損害賠償」。

四、租賃物所有人與出租人不同時之問題

租賃契約不以對出租人對租賃物有所有權為前提，因此，縱出租人並非租賃物之所有人，對租賃契約之效力並不影響(請參照最高法院六十四年度台上字第四二四號判例)，故出租人與租賃物所有權人不同，在租賃實務中並非少見，典型如轉租(俗稱二房東)即屬適例。
承上，因失火責任明文規定，承租人僅就重大過失對「出租人」負責，因此，有可能於所有人、出租人不同一之情況下，導致承租人無法主張失火責任之立法優遇，故實務有擴張本條之適用，其認為，若出租人與租賃物所有人不同一時，但出租人係經「所有人同意」出租時，則此際所有人之法律地位應與出租人相當，故仍以承租人有重大過失為限，始對所有人負損害賠償之責(最高法院七十六年度台上字第一九六0號判例參照)。

五、案例解答

本例之承租人丙並非出於重大過失而失火致令房屋全損，故依本法對失火責任之特別規定，丙自毋庸對出租人甲負債務不履行之責任，同時，雖本例房屋之所有權人乙，其屋遭丙失火焚毀，侵害其所有權，但依實務見解，出租人甲既得乙之同意而出租房屋予丙，則其法律上地位不應優於出租人，故承租人丙仍可對乙主張失火責任之特別規定，故本例之丙不須對甲、乙負損害賠償之責。

法務專員：郭宜珍

房屋遭查封後還能不能出租？

2007-12-26T11:41:00.000+08:00

某甲有房屋一棟，因某甲積欠某乙貨款遲未清償，遭某乙向法院聲請假扣押某甲之該棟房屋，某乙並於取得假扣押裁定後聲請強制執行，案經民事執行處實施強制執行，並將該假扣押之房屋交由某甲保管，某乙並向法院提起對某甲之給付貨款訴訟，某甲在訴訟期間將該已遭假扣押之房屋出租予不知情之某丙。

Ｑ(一)：甲、丙間之租賃契約是否有效?
Ans：假扣押之執行，準用動產、不動產執行之規定(強制執行法第136條參照)，係以查封為執行行為之開始，但亦僅止於查封階段，蓋因假扣押係債權人就金錢請求或得易為金錢請求的請求，欲保全將來的強制執行而設的制度，該假扣押並無確定權利終局存在之性質，僅為暫時性地保護權利而存在，是保全執行而非終局執行，且隨時有可能因為民事訴訟法第529條、第530條規定之原因而被撤銷，是故假扣押的執行行為僅止於查封階段，尚不能為拍賣、變價、分配等滿足債權之行為。出租行為，屬於管理行為，並非處分或變更行為，不影響假扣押查封的效力，因此遭假扣押的房屋若交由債務人保管使用，其仍得出租予第三人。故本題債務人某甲於房屋遭假扣押後，仍得將該屋出租予某丙，甲、丙間之租賃契約有效。

Ｑ(二)：若某乙嗣後取得勝訴確定判決，得否聲請排除該租賃？
Ans：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力」強制執行法第５１條第２項定有明文，本案某乙於獲勝訴判決確定後，聲請強制執行調卷倂案拍賣時，先前假扣押查封即轉變為終局執行的查封，則債務人某甲於假扣押查封後之出租行為，因將減低不動產本身之交換價值及第三人參予投標之意願，即屬於有礙執行效果之行為，對債權人某乙不生效力，故債權人某甲得依強制執行法第５１條第３項規定:「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」向執行法院聲請排除該租賃，至承租人某乙因善意承租所受之損害，此時僅得向出租人即債務人某甲求償。
綜上所述，房屋遭假扣押查封後仍得出租，惟若債權人嗣後取得勝訴確定判決向法院聲請強制執行調卷併案拍賣時，該出租行為係有礙執行效果之行為，執行法院得依職權或依聲請排除該租賃。

通律法律事務所
法務專員：蔡宜伶
指導律師：楊永成律師

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2008臺北縣超級地王出爐-每坪地價超過113萬元

2007-12-25T13:51:00.000+08:00

【臺北縣訊】臺北縣97年度地價公告現值已評議完畢，預計於97年1月1日如期公告。臺北縣升格為準直轄市，配合平均地權條例第40條「公告土地現值不得低於一般正常交易價格之一定比例」及經內政部及財政部與各縣市政府會商後，其比例應逐年達到九成，因此臺北縣97年公告現值漲幅為6.52％。
97年度台北縣超級地王位於板橋市民權路及縣民大道路口，現值每平方公尺344,000元，每坪地價超過113萬餘元，漲幅約5.8%；最低價土地為烏來鄉內洞附近之保安保護區，現值每平方公尺150元，換算每坪地價約495元。

目前縣內土地之97年公告現值仍在計算中，如有需查詢之民眾，可於97年1月1日正式公告後，連結臺北縣地政資訊網（http://www.tpcland.tpc.gov.tw/_file/1639/SG/22799/D.html）查詢。

資料來源:臺北縣政府地政局公開網站

台北市公告土地現值平均漲幅6.69%

2007-12-17T18:11:00.000+08:00

根據台北市政府公佈的最新土地公告現值，台北市明年度公告土地現值平均漲幅為6.69%，而漲幅第一名為內湖區，上漲9.02%；漲幅第二名為南港區，上漲8.1%；漲幅第三名為大同區，漲幅7.86%。

內湖區的漲幅之所以超越南港的原因，是因為捷運內湖線預定於民國98年通車，而且都市重劃也帶動了內湖區土地現值上漲。而老舊社區大同區今年擠進前三名的主因，是由於都市更新及捷運通車的利多，才讓土地現值隨之攀升。

而全國地王仍由新光摩天大樓拿下十連霸，每坪336萬6939元，漲幅4.66%。台北101雖然位居第二，每坪297萬5207元，但是漲幅高達8.43%，漲幅是新光摩天大樓的一倍。

新光摩天大樓縱使稱霸北市地王及全國地王長達十年之久，然而未來的發展性仍然值得期待，主要原因有三：1. 預計民國101年捷運機場線將會通車。2. 台北車站的三鐵共構，位居交通要樞。3.附近的國有土地都以高價售出，附近建案也陸續推出。基於以上原因，新光摩天大樓所在地的商機可見一斑。

由此趨勢可知，捷運可說是土地現值的金脈，幾條興建中的捷運線，像是捷運內湖線跟捷運機場線，預計帶來大量的人潮跟商機，未來發展的榮景可期。

因此理想家在此建議各位想投資房地產的買家，捷運線附近的地段是您不可忽略的考量。

銀行看淡二手豪宅市場，態度趨於保守。

2007-12-05T09:31:00.000+08:00

[市場快訊]最近幾個月，房市景氣一直處在疲軟的狀態。銀行除了對於套房商品施行嚴格審查、縮減貸款的成數外，現在，也將對二手豪宅採取相同的手段。由於，二手豪宅在一般市場上，變現度較差，總價金額也往往高的驚人，動輒千萬，這讓銀行貸款風險過於集中。景氣低迷，若貸款者無法提供相對的還款保證，一般銀行作為都傾向保守。

對抗不景氣，房東增加房租的好方法!

2007-11-29T09:11:00.000+08:00

經濟不景氣，什麼都漲就是薪水不漲。加上最近房市交易愈來愈淡。大家由買賣轉而投資租賃，競爭者變多，房東要調漲房租幾乎不太可能。

在此，理想家特別為房東們準備了因應的藍海策略。與其保守地用削價競爭的方式，建議房東們不如在此時逆向操作。大張旗鼓地更新出租房屋的設備及裝潢。用更高規格的租屋品質來吸引更多房客。綜合以往的租屋經驗，我們不難發現，每多一分出租設備，租金就可以提高一些。

吸引房客的常見的設備：宽頻或光纖網路、第四台、安全監控系統、鐵窗、鐵門、緊急逃生設施、良好的室內設計…等。最近，由於能源短缺，房東還可以以更積極的作為，節省房客的電費、瓦斯費，大量使用太陽能裝置：太陽能熱水器、太陽能燈具、垃圾處理器…等。

房東每為房客多一分設想，房子就更容易出租一分，而房子的租金也就自然而然的提高了。

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都市更新大利多，行政院放寬容積率

2007-11-23T09:25:00.000+08:00

[行政院訊]行政院於11/14/07通過都市更新獎勵，放宽建築容積，由原本的極限1.5倍法定容積，增加為兩倍。內政部長李逸洋表示，計畫總投資金額將高達一兆，預計周邊效益可以達到二兆的規模。五內年全國會產生200個單位面積超過5000平方公尺的都市更新案。納入節省能源、綠建築與無障礙建築等項目，全面改善都市整體環境和機能，創造更適合人居住的都市。

名詞解釋：

容積率是指建築物地面上之各層樓地板面積的總和除以建築基地面積的比率。增加容積率，等於增加原土地承購人之建築投資者的獲利空間。有利房市成長。

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美國次級房貸衝擊台灣房市，套房如何選?

2007-11-22T16:31:00.000+08:00

受美國次級房貸及房市動能持續轉弱的影響，供過於求的套房商品，漸漸顯出疲態。不但議價的空間變大，而且，連銀行都不願承貸多數相關商品。相關的警訊在在顯示，套房正面臨盤整格局。此時，是否進場撿便宜的時候，還是，應該觀望呢?
其實，只要仔細觀察市場現況，不難發現，排除對個人的財務狀況考量，銀行對於某些特定的套房，仍大方寬貸。這些套房，有些共同的特色，就是位置具有某些優越的特色：位於某些名校學區之內，捷運交通便利。
這些套房，不但可以自住，而且具有很高投資價值。即使在不景氣的市場上，仍有強力抗跌的態勢。若能在價格低點進場，仍有獲利可期。

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便民新服務：地價稅繳款書用語音補單也能通!!

2007-11-22T16:17:00.000+08:00

台北市政府訊：11月1日開徵的地價稅，今年，台北市稅捐處特別推出電話語音補發繳款書服務。民眾若有未收到或遺失的情形時，可以撥打0800-2331333免付費語音專線。台北市稅捐處會將您的繳款書，重新寄發。
地價稅繳納期限至11月30日止。還未繳納的納稅義務人，應儘速繳交，以免逾期受罰。

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房東買屋時應注意的簽訂契約事項

2007-11-22T15:39:00.000+08:00

所有權部分

一般土地所有權狀上，幾乎都是以"平方公尺"為單位。但在台灣實際的房地產買賣市場裏，大家還是習慣使用"坪"這個單位。因此，聰明的買家應該熟記下面這個換算公式。一平方公尺=0.3025坪。
建築物的總面積，通常包含室內面積、室外公共設施、及露(陽)台部分在內。值得注意的是，有時候房子的賣方，並未將地下室，或共有持份的區域納在買賣契約書中。買家在交易時，應適時提醒代書人員注意，並仔細買賣閱契約書。勿因一時的忽略，造成損失。

所有人部分

登記房屋所有人時，應該注意同時登記在土地及建物兩部分，不宜遺漏，以免未來造成產權糾紛。

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美國次級房貸風暴給我們的另一個省思

2007-11-14T10:14:00.001+08:00

M型社會下，陷落的社會中間階層，紛紛向貧富兩端靠攏。過去傳統有土斯有財的觀念，曾深深影響著這群陷落的中間階層，每個人窮其一生，總是希望能夠擁有自已的房子，因此，總是甘心借錢、貸款成就心願。但是，這却將移向貧窮的中間階層，推向黑暗的彼端。
隨著，社會經濟形態的變動和不穩定，中間階層的主體上班族，大部分都有工作朝不保夕的隱憂，而工作收入左右著支領固定薪資的中間階層對借貨的還款能力。一如前一陣子爆發的卡奴風㫱，若沒有顧及還款能力，過度消費的結果，只會落得個人信用破產，資產被拍賣。若經濟面一直未改善下，房貸勢必成為大部分的上班族，最大的財務負擔。
反觀，最近美國次級房貸風暴，源起就是借貸給買不起房子的人，忽略了更嚴謹的評估還款條件。因此，對於滿足住的需求，還未具有購屋能力的上班族，相對於房貸，租屋也許是更好的選擇。一方面，可以綏和經濟壓力，另一方面，也可以充分累積資金，尋找更好的投資標的。

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台北市「公辦民營」的都市更新案

2007-11-07T11:59:00.000+08:00

寸土寸金的大台北，建商尋找建地時往往一地難求。所以，由政府「公辦民營」的都市更新案，成為建商取得建地的熱門途徑。如最近火紅的中和警察新村都更案就是一個好例子。這些建案直接帶動地方發展及更新。不但對於當地房價有正面的助益，更值得房地產投資人多加參考。政府為了讓民眾能夠了解這些訊息，也在網路上公開這方面資料。
相關網址:
http://www.uro.taipei.gov.tw/
http://www.gis.uro.taipei.gov.tw/。
有興趣的朋友可以多留意相關訊息。

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房客租屋違法營業，房東的法律責任為何？

2007-11-07T11:09:00.000+08:00

某甲將其所有之二棟房屋，分別出租予某乙、某丙，試問：

(一)乙以承租之不動產用作經營賭場，某日遭檢方查緝移送法辦，某甲是否構成以之犯罪行為之幫助犯？

(二)丙所承租之房屋原核准用途為「自由業事務所」，秉於承租後即裝潢改經營美式西餐廳，後經相關行政單位認定係未經合法申請而擅自變更建築物之使用，而欲課以罰鍰，甲是否得以已盡出租人之監督義務而主張免責？

Ans：
按承租人依民法第432條之規定，應以善良管理人之注意，使用管領租賃物，若今承租人以承租物經營非法行業，或是有違反相關行政法規而須受行政處罰時，出租人是否亦須負責？茲分敘如下：
(一)就乙經營賭場而觸及刑責之部分：
出租人對於承租人於承租物中經營非法行業，若係基於與承租人共同行為之犯意而提供承租物之使用，當然會涉及共同正犯之問題，惟若出租人自始至終均不知承租人就承租物經營非法行業，或是於出租交付租賃物後始知悉有非法行業之情事時，出租人之責任，是否有成立幫助犯之虞，則有疑義。
查實務84年度上易字第2641號判決謂『…又被告陳○富既為前開房屋之承租人，依法本有使用租賃物之權，不待乎出租人即被告陳○金之允許，其將之充作賭博犯罪場所使用，被告陳○金亦僅得依法於阻止無效後終止契約（民法第四百三十八條第二項）或將房屋收回自住（土地法第一百條第四款），法律上並無防止陳○富以承租之房屋供違法使用之義務。故被告陳○金於交付房屋後，縱知情陳○富提供該承租房屋供賭博犯罪使用，亦難以其未加以防止，即謂其有幫助陳○富犯賭博罪之犯行。綜此，尚難以被告陳○金上開警訊時所為語意不明確且與事理不符之供述，遽認其有幫助賭博行為。』
另查司法行政部 (68) 台刑(二)字第 2467 號決議，就房屋所有人出租房屋，於訂立租約時並不知承租人租賃房屋係供犯罪使用，惟出租後獲悉承租係供犯罪使用，並不加反對，繼續收取租金，是否構成幫助犯，其結論似採否定說，『乙說：採否定說。我國刑法不認有事後共犯問題，房屋出租人於出租時，並不知房屋承租人承租房屋係供作為犯罪場所，租約成立後，房屋之管理使用權移轉承租人，房屋出租人發現被供為犯罪場所，除得依法終止租約收回房屋外，並不負防止房屋承租人利用該房屋犯罪之義務，其不作為，不負刑事責任。
研究結果：刑法上之幫助犯，非但行為之形態可認為幫助，且須對於正犯有資以助力之意思。房屋所有人，於出租後獲悉承租人租賃房屋係供犯罪使用，而不加反對，如無幫助犯罪之意思，則其繼續收取房租，尚難構成犯罪。』
承上見解，可知因出租人本不負防止承租人利用租賃物從事犯罪行為之義務；換言之，於乙經營非法賭場之情形，甲是否構成乙所營非法行業所涉及之罪行之幫助犯，仍應著重於甲是否有幫助乙經營非法行業之主觀犯意，而非純粹自客觀角度，逕以甲有提供承租物予乙使用即構成不法行業所涉罪責之幫助犯。

(二)於丙違法經營餐廳，而違反相關行政法規之情形：
按建築法第77條規定「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣（市) (局）主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與衛生之構造與設備。」
查前開規定，其目的不外乎係課予所有權人對建築物合法使用與其構造及設備安全加以注意之義務，以期減少公共安全之災害，為公法上責任，並不能以所有權人與承租人間之私法上契約或切結書加以排除。是以，若承租人（即使用人）與出租人（即所有權人）租賃契約約定，一切責任由承租人（使用人）負擔，即可免除所有權人公法上之義務，則前開立法之意旨不能貫徹，故應不容租賃契約當事人約定概由承租人（使用人）負擔。最高行政法院89年度判字第1883號判決即同此意旨。
復參最高行政法院88年度判字第31號判決『按建築法第七十七條第一項規定，建築物所有權人及使用人均有維護該建築物合法使用之責任，不因建物所有權人將建物出租他人使用即免除該項義務。原告於出租該建築物即應注意與承租人約定於合法之範圍內使用，並應注意承租人是否合法使用，如承租人逾越合法之範圍，即應採取必要之維護措施，以盡其維護建築物合法使用之責。』，最高行政法院87年度判字第2008號判決亦同此見解。
綜上諸實務見解，可知於丙非法經營餐廳之情形，甲仍須負責，至甲是否可主張其已對丙盡注意、督促責任，而係因丙違反租賃約定，致發生違反建築法情事，則屬甲於私法上可否向丙求償問題，於甲公法上之責任並無影響。

通律法律事務所
法務主任：蘇芃
指導律師：楊永成律師

地上權有無租賃法定更新之適用？

2007-11-01T12:07:00.001+08:00

案例事實：

甲向乙承租土地乙筆作為建築停車場之用，約定租期為15年，甲與乙約定在該筆土地上設定地上權，並已辦妥地上權登記，15年過後未塗銷地上權登記前，甲繼續使用該土地對外提供停車服務，此時地上權之效力為何？

一、按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，此案例涉及定有存續期間之地上權，有無上述法定更新規定之適用：

　(一)甲說：依土地法第102條之規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」，依此條之規定，如係租用基地建築房屋，雙方並設定地上權登記，如出租人人於租期屆滿後，不反對承租人續租，仍收取租金，依民法第451條之規定，應視為不定期限之租賃契約，於設定地上權後，其地上權亦應視為不定期限。若依此說，甲於租約到期後仍繼續使用土地，其地上權之效力應繼續有效存在。

　(二)乙說：「法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時消滅，期滿後，除法律有更新規定外，並不當然發生更新之效果，地上權並無如民法第四百五十一條之規定，其期限屆滿後自不生當然變更為不定期限之效果，因而應解為定有存續期間之地上權於期限屆滿時，地上權當然消滅。」，此參最高法院70年台上字第3678號判例可知，依此說由於地上權並無法定更新之規定，故甲雖繼續使用該土地，其地上權因期限屆滿而歸消滅。

二、上述二說各有見地，然甲說係基於租用基地建築房屋之前提下始可適用，目前我國實務即學說通說均採乙說，故仍以乙說為當，故本例中於15年過後，尚未辦理地上權塗銷登記以前，甲雖繼續使用該土地，依乙說之見解，該地上權已因存續期間屆滿而消滅，並不發生法定更新之效果，然我國民法物權編修正草案第840條之1關於地上權法定更新之效果係採甲說，此處應特別注意。

通律法律事務所
法務專員　張展瑞
指導律師：楊永成律師

市場快訊-彰化銀行推公教人員優惠房貸

2007-10-31T18:16:00.000+08:00

11月1日彰化銀行配合政府政策，推出優惠房貸，目標對象公教人員，施行一價到底的「築巢優利貸」，貸款利率為2年期郵儲利率加0.36個百分點機動利息，目前市場普遍利率為2.915%，是相當不錯的房貸商品。有興趣又符合資格的讀者，可以多加留意。

房東買屋必殺絕招

2007-10-22T13:39:00.000+08:00

房價位於高點，市場傾向保守的此時，該如何用最經濟的成本取得最好的房屋物件呢，理想家房屋租賃部落格特別為您準備了六個大絕招。

一掌握區域行情，估算正確價格不買貴

利用免費的網路資訊，了解區域行情價格。再結合商業區容積率，土地購進價格，建造價格，管銷及廣告費，銷售利潤…等，預算出約略標的房屋價格。

1.內政部地政司全球資訊網-房地產交易價
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/menulist.asp?cid=47

2.理想家房屋租賃部落格-情報一指通
http://www.idealhome.com.tw

二貨比三家不吃虧

了解行情及區域底價後，多看一些同區域，同類型的房屋，利用多方訪查，以了解實際狀況。
捉出標的物的真正底價。

三掌握適當時機

通常預售屋的頭尾期，業者基於想快點售出，或是急於結束的因素。通常價格會較低。而中古屋則在屋主賣了一段時間後，真正了解市場行情及需求後，較易有降價空間。

四議價切勿見獵心喜

一般進入議價程序，通常是決定買賣成敗的關鍵。因此，必須非常謹慎，切勿把自己的喜好全部形於色。通常若是對熱銷的房屋，表現出非常中意這間房子的態度後，價格就會失去討價還價還價的空間。賣家通常不願意讓步。因此，應該適時的呼朋引伴，幫買家扮黑臉，用合理的理由殺價，爭取價格空間。

五堅守底價立場

一般賣家都有舌燦蓮花的銷售員幫腔，因此，只要稍一閃神，買方就會妥協。在議價時對買方而言這是大忌。買方應該在堅守自己估算出來的合理底價，用最和善的態度爭取最大的議價空間。
通常一般殺價，建議先殺各品項的單價，再殺總價。

六房屋所有人比仲介好殺價

在談論價格時，最好找到房屋的所有人，再進行最後的議價。否則，若是只能透過代銷公司，或是仲介時，不但溝通不即時，而且，有時這些第三者為了自身的利益考量，寧願交易失敗也不願意自己的利易受損。所以，找到正確的溝通者，也是一件非常重要的功課。

相信只要掌握以上六招，買屋當房東絕對不是難事。

請求相當於租金之不當得利時，其消滅時效為五年或十五年？

2007-10-18T09:18:00.000+08:00

問題：

甲將其所有之房屋出租予乙，惟租賃關係終止後，乙卻藉故拖延，不願搬遷，並無權占用房屋七年，請問：

(1)甲得向乙主張何種權利？
(2)當甲向乙請求相當於租金之不當得利時，是否有消滅時效之問題？

討論：
一、甲得向乙主張之請求權：

(一)就返還房屋部分：

1.租賃物返還請求權：
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。則租賃關係既已終止，出租人甲自得依民法第455條規定，向乙請求返還房屋。

2.所有物返還請求權：

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。租賃關係既已終止，乙占用房屋即屬於無權占有，房屋所有人甲得依民法第767條前段之規定，向乙請求返還房屋。

3.占有物返還請求權：

占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第962條前段定有明文。甲得依民法第962條向乙主張占有物返還請求權。

(二)向乙主張侵權行為損害賠償請求權：

甲之房屋因為遭乙無權占用，致不能出租予他人，所有人甲得依民法第184條侵權行為之規定，向無權占用人乙請求賠償不能出租之損害(所失利益)。

(三)向乙請求相當於租金之不當得利：

無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(61年台上字第1695號判例參照)，則乙無權占有使用甲之房屋，甲得依民法第179條之規定，向乙請求相當於租金之不當得利。

二、當甲向乙請求相當於租金之不當得利時，所須注意之消滅時效問題：

(一)「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第126條定有明文。

(二)租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同(最高法院49年台上字第1730號判例參照)。

(三)無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還(最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定二參照)

(四)惟學說上有認為，最高法院49年台上字第1730號判例係以侵權行為損害賠償請求權為規律對象。當事人間根本無租賃關係存在時，不當得利請求權難謂係租金之替補，不能要求受損人定期向受益人收取因其侵害行為所受之利益，受益人無受短期時效保護之必要，不能以此項不當得利請求權之標的為「相當於租金之利益」，進而作概念上的推論，認為應依民法第126條規定計算其消滅時效期間。其時效期間似仍應為十五年(債法原理(二)不當得利，王澤鑑著，1999年10月修正版，第224頁、第225頁參照)

(五)乙無權使用甲之房屋，係無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致甲受損害，甲得依民法第179條之規定，向乙請求返還無權使用房屋七年之相當於租金之不當得利，目前法院實務見解均依最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定二之見解，由於甲之請求中，有一部分已逾五年時效，則對於該已罹於五年時效之部分，若乙依民法第144條第1項之規定提出時效抗辯時，乙得以時效完成為由，拒絕該罹於五年時效部分的給付。

M型社會(M型理論)下的租屋環境

2007-10-16T15:42:00.000+08:00

大前研一所提出的M型理論，在物價高漲的今日台灣，影響日益增加。一般上班族的薪水增長幅度遠遠落後物價的波動。於是造成富者益富，窮者益窮的現象。社會極端地向貧富兩極靠攏。整個大環境的不景氣，與地方政府財政赤字增加，可預見的未來中產階級將慢慢消失。基於上述情況，如果想在這一波M型浪潮全身而退，無辜的中產階級能漸漸地往富端移動，投資理財則成為必要手段，唯有投資理財才能改變現狀。
在沒有戰亂之下的環境，投資理財的標的中，房地產投資是一種既保值又穩健的方式。所以，中國有一句老話叫做有土斯有財。房地產投資，可粗分為買賣、租賃。從2004年起漲的房地產，目前價格大多位於高點，加上整體大環境景氣並未實質回升，這個時間點冒然投入買賣市場似乎不恰當。反觀，房地產租賃市場卻呈現另一種風景，穩定的租金收入，以屋養屋的盛行，有許多年輕的七年級生，在一踏入社會，即使面對工作環境不穩定，和種種不確定的不安因素，就毅然決然地貸款為自己買了一間房子，用時間來累積金錢。一方面，為原本必要的花費變成投資，另一方面，也有壓力勉勵自己存錢。只要房屋地點得宜，買的價錢又低於市價，能租出去或能自住，那麼當時間慢慢前進，隨著房貸的清償，及房價的飇漲，錢也能穩鍵地累積，加上台灣的房地產交易熱絡，貸款利率仍低。因此，現在投資租屋市場也許正是M型社會之下的解決之鑰。
常有人說，上班族十年不吃不喝也不一定能在台北市買間房子。M型社會下富者愈富，窮者愈窮。但相信只要有心即知即行，時間過去了，錢也自然累積了。

租屋實例－房東急賣出租中的房子，房客權益受損

2007-10-08T15:44:00.000+08:00

實例:
有一王姓研究生，在松山區租了一間小套房租約2月底到期，房東因為急需用錢，突然急著販售房子，竟然，私自將套房的鑰匙交給房屋仲業者，先前王姓研究生已經和房東與房仲業者溝通過，若要帶人來看房間必須先取得他同意才行。

但一個週後，王姓研究生發現他的房間，有外人侵入的痕跡，但礙於無實際證據故無發作。
結果幾天後，他竟發現電腦隨身碟及相機被偷了，詢問大樓管理員，才得知最近幾天一直有房仲業者，帶人出入自己的房間。

這時他才驚覺房東竟然沒經過他的同意，私自闖入他的房間。打電話向房東反應，房東一直東扯西扯，顧左右而言他。

為了保護自己，王姓研究生堅持報案。雖然他很想馬上搬走可是一想到還要繳違約金，租房子的無奈寫滿了他的臉。

分析:
遇到這種無奈的情況時，應該和房東再新增契約，明訂對方若進出房屋必須保証屋內財物完整，否則必須負賠償之責，用以保障自身的權益。對於失竊部分，一定要到轄區警察局備案，以妨宵小更肆無忌憚。

身為房客之權利-出租人有哪些法定義務？

2007-10-04T18:48:00.000+08:00

身為房客之權利-出租人有哪些法定義務？

案例事實：
甲向乙承租房屋一棟欲作為店家之用，然待甲實際規劃店家格局之時，卻發現此間房屋如欲作為店面，甲須另行支出龐大之裝潢及修繕費用，試問甲於法律上有何權利可得主張？

一、乙負有交付與保持義務

(一)依民法第423條之規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，故承租人若欲租賃房屋作為店面之用，應於訂約時將此目的告知出租人，並將相關事項與出租人進行磋商，則此部分成為租賃契約一部分，出租人就負有交付與保持義務。

(二)又依最高法院86年度台上字3490號判決：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。」，是故若訂定租賃契約之時已將此部分定入契約當中，則出租人乙就有積極義務之義務使出租物符合契約約定之使用收益狀態。

(三)又所謂合於約定之使用收益之狀態，依實務見解，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認為對租賃契約所約定之使用收益有所妨害，不必租賃物已達於無法使用收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用收益之狀態。是故若乙所提供之房屋不合於契約約定之使用收益狀態，甲得依民法第436條之規定準用同法第435條規定，甲得請求減少租金或終止契約。

二、乙負有修繕義務

(一)依民法第429條之規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，依此規定出租人於出租物有毀損之時，負有修繕出租物使其合於使用收益狀態之義務。

(二)於租賃關係存續中，若租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，依民法第430條之規定，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

(三)依最高法院86年台上字1675號判決，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。

(四)是故於租賃關係存續中，若租賃物有修繕之必要，應由出租人乙負擔者，甲得依民法第430條之規定定相當期間催告乙修繕，若乙於期限內不為修繕，甲得終止契約或自行修繕，而得請求乙償還其費用或自租金中扣除。而依上述實務見解，甲尚得就租金之給付主張同時履行抗辯，並得向乙請求債務不履行之損害賠償。

三、乙負有瑕疵擔保義務

　　依實務見解，出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵係於租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。是故若甲向乙承租之房屋因瑕疵之存在而不能達契約之目的，甲得終止租賃契約，倘若此瑕疵係因可歸責於出租人乙之事由而發生，甲得依債務不履行之規定向乙請求損害賠償。

通律法律事務所
法務專員　張展瑞
指導律師：楊永成律師

房東不退還押租金，房客該如何處理？

2007-10-04T18:20:00.000+08:00

A向b承租房屋乙間，每月租金計新台幣二萬元整，押租金計肆萬元，租期一年。惟租賃期滿， b卻拒不返還押租金予a，問a得否拒絕交還租賃房屋予b？

一、依民法第421條之規定可知，當出租人與承租人達成共識，出租人同意將租賃物交付予承租人使用，而承租人願意支付租金與出租人時，則租賃契約即為成立。至於押租金之約定，並非租賃契約之必要內容或要素，依最高法院77年台上字第2177號判決認為，押租金為擔保承租人之債務之履行，為一別契約。因此，當事人間縱未約定或交付押租金，並不影響租賃契約之成立。

二、惟，依常情而言，國人大皆於租賃契約中約定須交付押租金，用以擔保承租人租賃債務之履行。於承租人未依約履行交付租金、違約金、契約終止後租賃物之返還、或損害賠償之時，出租人得於押租金中主張扣抵債務。因此，一般說來，原則上，承租人向出租人請求返還押租金，必須等到租賃契約解消之後才能行使；除非，於租賃期間，出租人將房屋之所有權移轉與第三人，而有買賣不破租賃原則之適用之時，若原出租人並未將押租金一併移轉交付予租賃物之受讓人之情形，則承租人無待租賃契約之期滿，即得向原出租人請求返還押租金。

三、又參照最高法院69年台上字第3985號判決認為，依民法第455條之規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。因此，承租人返還租賃物與出租人返還押租金，二者間併無對待給付之關係。換句話說，承租人不得以民法第264條同時履行抗辯權之規定，主張出租人未交還押租金為理由，拒絕交還出租人租賃物。

四、惟，曾有部分實務見解如最高法院78年台上字第1645號判決卻認為，同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連者，基於法律之公平原則，亦非不許其准用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖付隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關聯之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯。縱上所述，依目前大多數之實務見解認為，a只能依契約之約定向b請求返還押租金，不得主張同時履行抗辯權，以拒絕交付租賃物之方式，對抗出租人b，要脅b返還押租金。

通律法律事務所
法務經理蕭桂芬
指導律師楊永成律師

不肖業者假借承租之名,行犯罪之實

2007-10-02T17:44:00.000+08:00

(資料來源:行政院環境保護署)
近來行政院環保署發現,有些不肖業者以假藉承租的名義,承租了空地或是閒置廠房,實際上卻是從事廢棄物堆積的非法行為!

不肖業者將許多桶裝廢棄物,堆棄至承租來的空地或是廠房,並且在支付地主或是房東部分租金之後,就不知去向了,留下這些桶裝廢棄物污染環境,並把清理廢棄物的責任留給地主,讓這些地主深受其害。

而根據採樣上述廢棄物的檢驗結果,裡面含有的物質是環保署公告列管的化學物質,不僅會危害人類呼吸道系統,還會嚴重污染環境。

環保署呼籲民眾及業主千萬別心存僥倖,舉凡未經許可進行非法儲存、堆置、清理廢棄物,甚至提供土地讓業者進行堆置以謀取利益,都違反了廢棄物處理法規定,最高可處五年以下徒刑!!
此外,環保署也呼籲民眾檢舉(檢舉專線0800-066666),若經查證屬實者,檢舉人有機會獲得5000元至20萬元的檢舉獎金!

理想家在此也提醒所有房東,無論是出租空地、廠房、辦公室、房屋, 都要小心不要被不肖人士拿去作為犯罪的溫床,免的後患無窮!!

*理想家是您房屋租賃最好的夥伴http://www.idealhome.com.tw/

租屋陷阱_假房東真詐騙

2007-09-29T15:26:00.000+08:00

現在人想租房子，卻不想多付仲介傭金。大多自行利用網路租屋，或是街頭公佈欄紅單廣告做為租屋訊息來源。最近有些詐騙集團，利用部分房東常將鑰匙寄放於大樓管理員，不親自帶客看屋的習慣。假冒房東身份或偽裝代理員，詐騙看屋者。當看屋者中意房屋環境，欲租下房子時，詐騙集團立即向不知情的租屋者收取租屋押金。據坊間雜誌報導，已有許多受害者。
提醒有租屋需求的人，在付押金及房租時，一定要求房東出示房屋所有權證明，以妨受騙。若是租屋廣告裏租金低於行情許多、房東老是不出面、或是有意無意提示自己非常有錢，出租房子非必要，民眾就得特別留意，可能是一場騙局。

租屋達人租賃妙招

2007-09-29T13:24:00.000+08:00

2007年第三季房市頓化，投資客漸漸移入租屋市場。租屋市場慢慢進入戰國時期，如何在競爭激烈的市場裏，脫穎而出。理想家房屋租賃部落格為大家獻上不敗的藍海策略：鎖定特定的租屋市場，提供正確的房屋商品。
1.目標對象：大專院校學生。出租學生宿舍，可以選定學校老舊公寓改建，以較經濟合理的成本取得。再設計成適合學生居住的住所，通常很容易受到學生族群的信賴，吸引入住。
2.目標對象：都會上班族。出租小套房，可在主要商圈附近巷弄內，取得較便宜的房屋。進行出租，只要選對商圈及地點，通常很容易吸引上班族。不過，由於現今社會變化較快，經濟不穩定。上班族普遍存在著高換屋的現象，因此，在選擇商圈時，若能選擇有較知名公司坐落的位置，會較穩定，則可將單次租賃期拉長。
3.目標對象：工程師、技術員。出租公寓或是套房，可選購在工業區或科學園區週邊的房屋，做為出租物。由於，此類區域的投資標第較為便宜。通常較容易入手。

10年不吃喝買間台北市的中古屋

2007-09-26T15:53:00.000+08:00

據房地產相關報導，目前台北市住宅平均每坪價格為31萬多，30坪左右的中古屋，價格高達千萬。以台北市95年家庭可支配所得107.31萬元來計算，約要十年不吃不喝，才能買的起。更誇張的是，台北市的首善之區"大安區"，更是驚人，根據2006年的舊資料，一般家庭約要25年才能買的起。
房地產的高漲行情已經維持有四年之久，現在屬於房價高點。提醒投資朋友，應慎選投資標第。以防房價反轉，受到傷害。

出租房屋抽大獎，SONY 40吋液晶電視送給你

2007-09-20T14:27:00.001+08:00

好康訊息：到理想家房屋租賃部落格，出租房屋抽大獎，SONY 40吋液晶電視送給你

凡理想家房屋租賃網房東會員，登錄有效房屋出租物件，即可享有SONY 40吋液晶電視大抽獎活動

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機會有限，不要遲疑~趕快加入~~
活動時間:即日起~12/31/2007'

房價高漲市場觀望，包租公、包租婆該何去何從

2007-09-20T13:34:00.000+08:00

當房價不斷高升，政府及銀行團卻頻頻抽銀根，降低放貸成數。市場觀望氣氛濃厚，買方不願買高大多停滯不前。市場住屋需求者漸漸傾向租屋。整個大環境，似乎變的對租屋有利。不過，現在倒底是不是包租公、包租婆進場的好時機呢?
其實，根據中國時報96/9/20報導，即便是租屋市場變的熱絡，並不表示就對包租公、包租婆有利，目前的市場上空屋量大，租屋市場呈現買方市場，Money Talk，對買方比較有利，一般租屋能有較多的選擇及比較空間。
對於現況，我們做了以下的整理。包租公、包租婆除了要面對為數不少的投資客競爭，必須增加裝潢成本，以確保自身的優勢及價格，另外，為了找到合適的房客，通常也必須忍受較長的空屋期。若想以較快的速度成交，委托仲介是最好的方式，仲介費也成為租屋重要的支出。最後，稅金及一些常態性的費用(如瓦斯費、第四台、水電費、管理費…等)，全都必須列入通盤考量。唯有精打細算，包租公、包租婆才能立於不敗之地，因此建議大家多多使用理想家房屋租貸部落格http://www.idealhome.com.tw，利用這個完全免費的租貸平台，掌握房客及最新資訊，讓自己增加勝出的可能。

根據天下雜誌調查最幸福城市依序為台北、新竹、台中

2007-09-14T09:11:00.000+08:00

根據「天下雜誌」抽樣調查指出，民眾今年公認最讓人感到「幸福」的城市依序為台北、新竹、台中、嘉義、台南五市，而吊車尾為雲林縣、基隆、台北三縣。
「天下雜誌」發表了〈二○○七幸福城市排行榜〉，評比全台廿五個縣市，評比項目包含經濟、環境、政府廉能、教育以及社會福利。由於台北市擁有豐沛的首都資源，蟬聯「幸福冠軍」寶座，去年亞軍的新竹市今年仍然緊追在後。
台北市尤其在經濟、政府廉能、教育三個評比項目獨占鰲頭。新竹市則憑著新竹科學園區之優勢，於經濟與教育方面緊追於台北市之後。
值得注意的是，台中市今年進步五名，台中市的政府廉能度僅次於台北市，對市民的照顧更大為進步前進八名，但環境項目卻在全國吊車尾，尤其在車輛肇事、治安敗壞以及市容垃圾汙染方面更是全國表現最糟，另外嘉義今年進步很多，前進了七名。
另外在本次調查中，澎湖、金門以及花蓮、台東都是最美麗、讓人感到最快樂，並且以身為該地居民為榮的城市。

參考資料來源：天下雜誌、中時電子報

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房屋相關各類文件契約範本(房屋租賃契約書範本)

2007-09-11T17:08:00.000+08:00

行政院各類定型化契約書範本
行政院消費者保護委員會 - 消保行政體系網站提供的範本下載
內容說明：房屋租賃契約書範本、房屋委託租賃契約書範本、預售屋買賣契約書範本、成屋買賣契約書範本、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、個人購車及購屋貸款定型化契約範本、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、不動產委託銷售契約書範本。

內政部契約書範本
內政部提供的範本下載 | 契約書範本
內容說明：預售屋買賣契約書範本、不動產委託銷售契約書範本、成屋買賣契約書範本、房屋租賃契約書範本、房屋委託租賃契約書範本

房屋租賃契約書範本
台市政府提供的範本下載

內政部地政司全球資訊網-地政問答集錦
連結

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居家安全，正確瓦斯常識

2007-09-10T15:43:00.000+08:00

一、瓦斯漏氣處理方法

1.馬上關閉瓦斯總開關。
2.絕不可以打開照明、電風扇或其他電源開關，以免引起火花。
3.保持冷靜，動作儘量輕緩，避免碰撞。
4.儘可能打開所有門窗，讓空氣流通，使瓦斯氣體散去。
5.若情況嚴重馬上通知消防單位。
6.緊急處理完成，馬上離開現場。
7.若有人一氧化碳中毒，請將中毒者移至通風良好處所。
8.給予緊急救助，馬上送醫。

二、瓦斯災害預防

1.遵守瓦斯裝置安全守則

a.使用合格瓦斯裝置，勿使用品質不良，或是瑕疵品。
b.應安置於通風良好之處(屋外、陽台、後院)，不可裝在室內或浴室。
c.不可放置在可燃物及易燃物品附近。
d.瓦斯桶切勿平躺易造成危險，應直立放置。
e.避免日光直射裝置。
f.瓦斯爐應時時清理保持清潔，以免出火通路受阻。

2.注意事項

a.要時常檢查瓦斯裝置，有無鬆動、破損、鏽劣。
b.出門時，或睡覺前，瓦斯開關一定要關閉。
c.使用瓦斯時，人絕對不能離開，如遇危險，才能及時搶救。
d.烹煮湯汁、燒開水時，不可裝過滿，以免火被溢出的湯汁澆熄，而使瓦斯裝置產生漏氣。

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今年最大規模的地震，九二一後第三大

2007-09-07T09:07:00.000+08:00

今日凌晨１時51分(9/7)，連續發生二起有感地震。第一起震央在宜蘭蘇澳外海-芮氏規模6.6級，深度27公里，屬於淺層地震，九二一後第三大地震。震度範圍：宜蘭、花蓮、台東地區五級，南投、台中、彰化地區四級，台北、桃園、新竹、苗栗地區三級。氣象局表示最近可能還會有餘震發生，不過民眾不必太過緊張，這起地震屬於正常能量釋放範圍。
據電視新聞晨間報導，目前傳出災情：宜蘭羅東-爐源寺附近的成功街上，四十年的水泥牌樓倒塌。台北深坑路面龜裂。
位於環太平洋地震帶的台灣，民眾在租屋或者選購住宅時，應多留意建物的防震結構及逃生路線。平常也應多充實對地震的常識。可以多利用google搜尋地震防災專欄閱讀相關資料。

參考資料、中央氣象局全球資訊網
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租房子給學生大不易

2007-09-06T12:08:00.000+08:00

租房子給學生大不易

九月中旬各大專院校紛紛開學。原本投資熱恪的學生租屋市場，卻出現幾家歡樂幾家愁的情況。雖然一些服務良好、設備齊全、價格合理的飯店式的大型學舍，學生租屋表現還算熱絡外，校區附近出租房屋狀況不好的房子，或價格偏高的學生套房，常有乏人問津的情形。
在少子化的現象下，加上100%的大學錄取率造就出來的在地就學率的上升，投資客增加，使得學生租屋市場日趨飽和，甚至還有日漸萎縮的趨勢。學生租屋市場正上演著房東搶房客的戲碼，競爭愈來愈激烈，以往高出租高報酬的時代，正逐漸淡化遠去。租金收益，正被高漲的房價，大幅稀釋。
在這個時代，為了吸引學生上門租屋，出租業者必須多用心思。增加附屬設備、合理房價、親切服務…等，都是未來必然要多著墨的重要課題。

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全台灣最貴的黃金店面

2007-09-05T17:43:00.000+08:00

據網路媒體報導，2007年新一代的台北市最貴黃金店面，坐落於公館捷運站附近，約莫18坪的店面。以天價一億一千五百萬元成交。從四年多前的每坪一百五十萬元，漲至今天每坪單價六百四十萬元。漲幅驚人，捷運所帶來的人潮及商業利益，實在讓人咋舌。無怪乎”捷運”早已成為熱門的投資標的。似乎捷運即是房價的保証。

建議想買房子的無殼租屋族，著手買屋前，把”捷運”放在考慮元素之中。也許，幾年後，房子也會愈來愈值錢。

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付斡旋金前，請先三思而後行！

2007-08-28T10:56:00.000+08:00

付斡旋金前，請先三思而後行！

購買房子一定都聽過仲介要求簽付斡旋金，以表示買家的誠意，可增加與賣方議價的空間，但是……您思考清楚了嗎？

一般仲介公司都會要求欲購屋的民眾先付10萬元左右不等之斡旋金以表示買家誠意，但是各個聰明的買家們在您們購屋前請先三思確定要狠下心購買此房屋後再支付斡旋金，倘若賣家同意出售此斡旋金就會直接簽收成為定金，若您後悔不想購買的話也來不及了，此斡旋金將會被沒收的！

當然目前買方委託仲介公司向屋主洽談議價的方式，可分為「斡旋金」(需先付錢)，及「要約」(不需先付錢)兩種方式，雖說此兩種方式的契約名稱各個仲介公司略有差異，但是權益義務則是大同小異。若您是透過仲介公司購屋，一定要先請他們將相關規定與合約向您解釋清楚，並詳細告知此兩種方式的不同，讓您自行選擇，若仲介公司在要求您填寫任何相關文件前，並未敘明又未口頭告知，則讓您遭受到任何虧損時，是可以向公平交易委員會提出檢舉的唷！但是有經驗的人一定知道，仲介公司通常多會建議買方以「斡旋金」的方式，展現買方的誠意以利於與賣方議價，談成交機會當然也就較為高囉！如果您已決定支付斡旋金後就請您已確定要購買此房屋後再做此決定，因為在賣方同意出售並簽收成為定金後，您若不願承購，斡旋金將會被賣方沒收。倘若，您真的後悔，唯一方法就是趕在賣方尚未簽定收受斡旋金前，方可要求撤回，若買方對於此交易有任何疑問的話都可以請仲介公司出示賣方已簽名同意的出售之文件，已確認成交是否屬實。

另外一種「要約」方式，買方雖然不用先支付金額也可洽談議價，但是若洽談成交賣方願意出售，買方仍需受要約契約內容之規範，雖說買方不用先付錢，但不代表成交後可以任意解約不買，相對的此合約制度規定的賠償金反而會更高，通常為價金的百分之三。不管是哪種方式都有優缺點，買方在決定買屋前應要自行衡量，謹慎思考，以免以為得了小便宜誰知竟是吃了大悶虧呢！

全民注意，房貸利率全面喊漲!!

2007-08-28T10:54:00.000+08:00

全民注意，房貸利率全面喊漲!!

根據統計資料顯示全台灣人民欠銀行的100元中有高達70元是房貸，可想而知台灣背負的房貸是多麼的沉重，如今銀行又將調整房貸利率，不管您現在是有殼或無殼，都趕緊關心這重大訊息吧！
全國人民注意囉！房貸龍頭土地銀行自8月10日起將調升房貸利率0.2個百分點，同時也全面取消已固定利率計價的貸款業務，預計全國將有超過30萬戶房貸戶受到影響。因此，房貸市場似乎隱隱一股機動、升息風潮伺機而起…..目前各大主要銀行利率均已調升到2.5%，未來仍有持續往上調升的趨勢。而針對近期房貸改變長期以來的「跟隨央行調息動作被動微調」的偏離現象，央行研判關鍵原因在於「為符合各銀行當前資金狀況」，屬良性的動態調整機制，會隨時保持注意，但不過過問個別銀行的行動。請民眾多加留意各個銀行的調整利率與房貸策略！

參考資料：2007年8月10日工商時報

房屋租金是否合理???

2007-08-23T16:55:00.000+08:00

根據土地法第九十九條之規定，押租金以不得超過二個月之租金總額為宜，超過部份，承租人得以超過之部份抵付房租。
注意：必須在契約中預留提前解約條款（如扣一個月押金或代找下一個房客），以免未來不滿意住宿條件又無法搬家，或提前解約搬走，卻要面臨房東沒收押金慘劇。
在付訂金時，房客可要求房東開立收據並簽名，以免日後紛爭，詳實註明預定起租日及付訂日期。
若在看屋時，發現房屋有缺陷，應在租屋契約中載明修復的權責，及雙方在修復費用的分攤方式，以免日後發生糾紛。
簽訂合約前，應要求房東出示房屋權狀，及身分證以確定是屋主本人。
若承租對象為二房東時，更須特別小心，以免將來二房東與房東有糾紛時。致使自己的權益受損。應注意二房東與大房東的租期是否即將到期。二房東若欲提前搬走，記得向二房東要回押金，否則大房東是不用對二房客負責的。

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Check租屋安全

2007-08-23T16:39:00.000+08:00

房屋可能因為潮溼、天然及人為災害(地震、火災)、不當施工…等，造成房屋傷害，所以在租房子時，必須確認房屋安全及屋況時，建議您可從下面幾個地方著手：

1. 注意牆壁、房屋角落、浴室是否有漏水現象，粉刷油漆是否有水贄、水痕、發霉或脫落現象。

2. 注意屋內窗戶及門是否會卡住無法打開，樑柱有無裂痕或彎曲變形，地下室是否有積水現象。

3. 海砂屋檢測，上網查詢http://www.dba.tcg.gov.tw/html/layer3/seahouse.htm。注意牆壁、房屋角落、浴室..等處，油漆及磁磚，並前往建築物的樓梯間、地下室查看是否有剝落的狀況。

4. 幅射屋檢測，上網查詢http://www.aec.gov.tw/www/service/index04.php。

5.注意一樓是否為營業場所，觀察其裝潢是否擅自打掉樑柱結構，破壞建築物結構。或詢問相關管理員及住戶，是否有發現相關情況。

6. 若住一樓要注意淹水問題，可觀察環境，馬路是否比房屋的水平面高、路邊水溝是否暢通、一樓的柱子圍牆是否有水痕。

7. 高樓的住戶要注意排水管道，檢查馬桶、水槽排水是否通暢。（若排水不良，樓上的水最易溢漏在二樓）

生活安全

不安全進口產品資訊查詢 http://www.unsafeimports.nat.gov.tw/

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女性朋友租屋安全匯整

2007-08-22T15:50:00.000+08:00

1. 進出租屋住處，請養成隨手鎖門的好習慣。

2. 租屋在外，睡前請檢查門窗。

3. 搬進新租房屋之前，首要工作，"一定"要更換新房鎖。

4. 與鄰居、室友建立良好關係，敦親睦鄰。

5. 室友選擇，也是租屋重點事項之一，請選擇沒有不良嗜好及社交單純的室友。

6. 時時注意租屋環境，附近是否有可疑人物，隨時保持警戒心。

7. 告知家人及親朋好友正確的租屋地址及連絡電話。

8.不要隨意讓陌生人進入屋內。

9.租屋入住前，一定要全盤了解周遭環境，熟記火災、地震緊急逃生路線。

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找屋停看聽

2007-08-22T15:34:00.000+08:00

1. 注意房子周遭環境衛生情況、照明設備、熱門商圈及公共設施。

2. 積極透過：當地鄰里鄉長、警察局、鄰居、網路深入了解當地治安狀況。

3. 仔細觀察房東言行舉止，小心判斷屋主說話是否中肯、態度是否良好、是否尊重房客、說法是否前後矛盾…。

4. 特別注意房東是否有特殊限制，如養寵物、開伙、…，以免入住後引起不必要的爭端。

5. 女性最好有友人陪同，最好不要單獨看房子，若情況等殊，必須單獨前往，請與親朋好友，用用行動電話保持連繫。

6. 考量交通的便利性，一般行走出入是否方便。如遇緊急狀況時，是否容易順利離開。

7. 留意房屋內部情況，相關設備是否一切正常。如有損壞，應請屋主於入住前更換或修復。

8.更換新鎖，以免前房客或不相干人士，可以輕易侵入新租住所。

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租屋居家安全守則

2007-08-21T16:35:00.000+08:00

一、遠親不如近鄰

平時在家要小心門戶，敦親睦鄰，與鄰居保持良好關係，守望相助，互相照應。

二、隨時保持警戒心，防人之心不可無

不輕易讓陌生人，了解您的生活作息，以免讓不法之徒有機可趁；平常居家生活，也不要隨口洩漏自己的經濟狀況。

三、隨手關門，上鎖保平安

在外租房子，或剛搬新家時，第一件事，一定要更換新的門鎖，養成隨手關門、鎖門的好習慣。不要因為疏忽，讓歹徒有機可趁。

四、電話

接到猥褻、不明電話時立即掛斷，若未知來電次數頻繁，主動將線索提供警察相關單位。使用電話答錄機，切勿在電話留言中告知自己何時返家的訊息。

五、租屋在外，遠離危險場所

在外租屋時，於租屋處的大樓或環境的轉死角、通道，較隱蔽的地方，經過時要特別留意四周動靜。並時時留意週圍環境的變化。一些無人管理的場所，如公園裡的公廁、地點偏僻的洗手間等，儘量避免使用，若情非得己時，最好在有人陪同的情況下使用。對於居家附近，那些沒有照明設備的狹小巷弄、照明設備不佳的停車場、空地、樹叢或荒涼的道路河堤、陰暗的地下道、廢棄的空屋，應該避免單獨前往。

六、小心使用電器及插座

使用電器之前，應詳讀使用說明。在電器損壞時，應請專門人員進行維修。插座使用，必須符合用電安全量。切勿使其超過負荷。以免引起火災，或其他無法預期的傷害。

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房東看過來~租賃所得的節稅

2007-08-10T11:22:00.000+08:00

對租賃所得的申報方式，房屋出租是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的百分之四十三列為必要費用；但土地出租之收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除百分之四十三的必要費用。

　　另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額，擇高適用。

　　財產無償借他人使用，若確屬無償且不是營業或執行業務使用，就可以免申報租金收入。

　　所謂 "他人" 指的是本人、配偶及受扶養人以外的直系親屬以外的個人或法人而言。

資料來源：財政部高雄市國稅局-青春異言堂

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房客省錢妙招~租屋族節稅

2007-08-10T11:06:00.000+08:00

八十九年度立法院增訂"租金列舉扣除額"，將租金費用正式列入所得稅扣除項目。
證明文件如下：

（一）租屋依據："租賃契約"是證明租屋的最佳利器。
（二）租金費用證明：租金支出當然要有憑據才可列報，租屋族可提供付款證明如：房東給
　　　予的租金收據、金融卡或銀行轉帳證明等。
（三﹞確實居住證明－『設籍』：承租人本人、配偶或直系親屬須設籍租屋地。

文章出處:財政部高雄市國稅局

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